ウクライナ不動産、首都キエフ都心でも価格は1,000万円~

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ウクライナの首都キエフの不動産を見てきました。今回は某日本企業が現地での開発を考えており、1度目の訪問で出会った弁護士や会計士、ディベロッパーなど専門家を紹介する視察旅行。

ウクライナは人口4,500万人(世界32位)の人口を誇り、首都キエフには約280万人が暮らしています。キエフの不動産事情を調べてきましたので、早速見てみましょう。

キエフ不動産、物件価格は首都中心で1,000万円~

(写真) ウクライナ最大手の不動産ディベロッパー事務所。創業約35年、6年前に住宅事業へ進出

ウクライナ不動産の見学、まずはプレビルド物件から。CBDの高層高級物件で1,000万円程度~。ウクライナではコンドミニアムとは呼ばず、区分所有物件はアパートメントと呼びます。

キエフ不動産の平米単価を乱暴に言えば、都心部は約5万グリブナ(約22万円)/㎡、郊外は約2.5万グリブナ(約11万円)/㎡でした。下記記事に書いた通り、通貨が暴落した分、かなり割安に感じます。

ウクライナの首都キエフ、欧州最貧国と呼ばれる国へ

ウクライナでの住宅ローン金利と利用について

ウクライナの銀行が提供する住宅ローンは現地人向けでも金利18~22%。最初の数年は6〜8%で借りられますが、徐々に金利上昇する仕組み。訪問した会社の契約書はウクライナ語でした。

現地ウクライナ人が銀行ローンを利用するか?答えはNO。2014年以降の不況もあり、銀行に対する信頼が低く、住宅を買う際はディベロッパーが提供するローンを利用するのが一般的です。

ドニエプル川の内側と外側

東京やバンコクでも同様ですが、都心部から見た「川向こう」となると地価や街並みが大きく変わります。ウクライナの首都キエフではドニエプル川がそれにあたります。ちなみに駅の構外はこんな感じ。

キエフ郊外であれば数百万円~不動産を買うことが可能。私のウクライナの友人たちも大半が都心部まで電車で20分~30分圏内に暮らしています。

ドニエプル川の内側は不動産価格も高い、キエフCBD

キエフCBD(ビジネス中心区)と言えば、ドニエプル川の東側3区を指します。大雑把に言えば下記地図のポイントを中心とした周辺3区。一方、川向こうと言えばドニエプル川を越えた西側地区。

ちなみにキエフCBDの不動産価格は約1,000万円~。やはり通貨下落が大きく影響し、不動産価格は割安感があります。

ウクライナでも不動産の登記制度はありますが、デューデリジェンスは外国人個人では困難。専門化の協力が必要かつ、非居住者に対する通貨管理規制などが存在します。

ウクライナ不動産、複雑な投資要件をどうクリアするか?

今回の視察で大まかな事情は分かりましたが、不動産投資をして賃借/売却できる実需層がどの程度存在するか?今後の継続調査が必要です。ウクライナの経済状況はまだ悪く、回復には時間がかかりそう。

しかし投資家目線で見ると、冷え込んでいるマーケットや為替はチャンスとも言えます。バフェット氏の「歓喜の中で売り、悲観の中で買う」という言葉を当てはめるとヒントがつかめるでしょう。

ウクライナ投資の基礎情報レポートを公開中

「ウクライナ投資の基礎情報」のレポートをNoteで公開中です。安くはありませんが、現地のコンサルや弁護士等にヒアリングした不動産投資の基礎や投資規制などをまとめています。

https://note.mu/dexter4620/n/nb2364a8ec506

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板野 雅由
バンコク在住、タイ不動産のラ・アトレアジア(タイランド)代表。2013年にバンコクへ移住し、不動産仲介会社設立。現在はバンコクにてコンドミニアム「168 Sukhumvit 36」を開発中、日本国内でタイ不動産セミナーも開催しています。 1981年岡山県倉敷市出身、在タイ5年目。