タイ不動産

プラカノンは2年で大変化!下町が「ネクスト・スクンビット」と呼ばれる理由

バンコクのプラカノン地区。都会ではなく「下町」として認識され続けてきた町が、今まさに変化しようとしています。日本人駐在員が賃貸物件を探す際に「エカマイまで」と言っているのが、今後2年で変化するのは確実だと見ています。

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なぜ、プラカノンが「ネクスト・スクンビット」と呼ばれているか?今後2年の開発予定を元に、今日はプラカノンが成長する理由をご紹介します。 続きを読む

シラチャ不動産に対する見立て。「利回り10%」はいつまで通用するか?

「シラチャ不動産」が注目されています。販売する日系不動産業者の中には「利回り10%」をうたって販売をしている会社もありますが、果たして高利回りは実現するのでしょうか?

ある日系の不動産仲介業者さんと情報交換をしている最中に挙がった話題です。セミナー等では良く聞かれる話題ですが、(グロビジ!)では紹介していませんでしたので、やり取りしたメッセージを元にシラチャ不動産に対する見立てを紹介させていただきます。 続きを読む

タイ不動産セミナーin東京を開催。ラ・アトレアジア初のセミナーは30名近い方にお集まり頂きました。

東京で、ラアトレアジア初となるタイ不動産セミナーを開催しました。開催10日前という急な告知にも関わらず、30名近い方にお越しいただきました。ご来場いただいた皆様、誠にありがとうございました。

過去3年間で進んだ円安の影響もあるのか、多くの方が海外不動産に対して興味をお持ちです。セミナーではタイのコンドミニアム開発業者も招き、バンコクで注目のエリア、今後の交通インフラ計画、今後の新プロジェクトについてお話させていただきました。 続きを読む

ラ・アトレアジア(タイランド)初の「タイ不動産セミナーin東京」を開催します。

タイ不動産セミナーを東京で開催します。本業の不動産業が忙しく告知が遅くなりましたが、2015年7月11日(土)に東京・浜松町のラ・アトレ本社にて行うことになりました。

昨今の円安で海外不動産投資熱が冷めるとの見方も2014年はありましたが、実は2015年に入ってからもタイ不動産に対する日本人の方からの興味は加速しています。直近では、「出国税」と呼ばれる「国外転出時課税制度」が7月から始まり、富裕層への課税はますます厳しくなっています。 続きを読む

タイの中古コンドミニアムの可能性を探る!新築と中古物件の価格差が広がる理由とは?

バンコク中心の新築不動産販売価格は、直近2年で3割近く上昇しました。当然物件にもよりますが、都心一等地は地価の高騰が続き、建築コストも上昇しています。

世界大手の不動産仲介会社CBREのタイ法人が、バンコク都内の中古物件に関する興味深いレポートを出しています。長文ですが、今日は『バンコクの高経年コンドミニアムの価格は上昇するか』を紹介します。 続きを読む

タイのコンドミニアム価格が前年比4.7%上昇。中古物件は果たして「買い」なのか?

タイの首都、バンコクのコンドミニアム価格が上昇しています。特に2014年のクーデター以降、不動産価格は安定的に上昇しており、新規供給も加速しました。日本在住の方には意外かもしれませんが、タイではクーデター後に政治が安定し、経済も活性化することが歴史を紐解いても明らかです。

今日はタイの日系ニュースメディア「Newsclip.be」の情報を元に、タイ不動産の現状についてご紹介します。 続きを読む

タイの洪水リスク。アソーク通りが冠水し、アソーク川と化した!

バンコクも雨季が近づいてきました。タイには大きく分けると2つの季節があり、降雨量によって乾季と雨季と分かれます。一般的に雨季に入るのは、ソンクラーン(4月中旬の水かけ祭り)前後だと言われています。

先日2015年で初めてとなる大雨がバンコク・パタヤで降り、道路も各地で冠水しました。乾季の時期は、雨の降る日は月に2・3日程度ですが、雨季になると、ほぼ毎日夕方に1時間~2時間程度の強い雨が降ります。今日は、タイのリスクの一つ、大雨と冠水、そして洪水についてご紹介します。 続きを読む

タイの「差し押さえ不動産物件」、引渡し前の最終支払でトラブル発生しました。

個人で購入した、タイの「差し押さえコンドミニアム」。物件の登記前最終支払通知が来たため、取引先の金融機関へ行ってきました。これまでの経緯は、以下からご覧いただけますので、ぜひ参照ください。

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入してみた!タイの超格安物件を個人で運用することは可能か?
バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

差押え物件コンドミニアムの最終支払に行ってみると……

差し押さえられたタイのコンドミニアム

差し押さえ令状が貼られている、タイのコンドミニアムの一室

今年の1月に手付金を打った、タイの「訳あり不動産物件」ですが、取引先の金融機関から最終支払の通知書がきました。上記の記事にも書いた通り、不動産の割に大きな金額ではないのですが、購入資金を銀行口座に入れ、支払に必要な小切手を準備するため、銀行へと向かいました。すると、どうでしょう。

タイに詳しい方は、もうお気づきかもしれません。結論から言いましょう。僕が購入した物件の引渡し登記の準備なんて、一切されていませんでした。それどころか、最終支払を受け取る準備すら出来ておらず、改めて担当者から連絡させて欲しいと。ご丁寧に追跡できるEMSで支払通知までいただいてたのですが。。

バンコク郊外の集合住宅

バンコク郊外の集合住宅

僕はバンコク郊外に位置する、「差し押さえコンドミニアム」を購入しました。こうした物件はいわゆる訳アリです。ご想像の通り、債務者が担保としていた物件を引き継ぐわけですから、お金にまつわる案件を中心に、様々なトラブルが絡んでいます。間違いなく個人で購入する場合は、タイ在住でなければ難しいでしょう。

購入に向けて調査を進めて来た昨年以降、さまざまなところと交渉を進めてきました。取扱業者によって、諸処のトラブルを解決済みのところもあれば、とりあえず物件の権利を持っているだけの業者もあります。登記簿一つを見ても、名義が債務者のままだったりします。僕の物件もそうですが、課題は山盛りです(笑)

これまでも上の写真のような場所や、それこそ写真を載せにくい、スラムのような場所まで行って、スタッフと一緒に旨みのある物件を探してきました。それでも未だに、新たなトラブルの種が見つかります。不動産が好きなのであきらめるつもりはありませんが、なかなか大変です。

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アジア不動産における新興国リスクの一つとは?

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パタヤで建築中のコンドミニアム

特にアジアにおける不動産取引には、さまざまなリスクが存在します。例えば、今回の支払のような「期限」に対するリスクです。近年の経済成長で中進国となったタイでも、「期限を守る」という日本では当たり前のサービスが行き届くわけではありません。これはASEANの周辺諸国でも同様だと言えるでしょう。

僕自身もいつ支払が必要か分からない資金を、物件購入用として、しばらく手元に置いておく必要に迫られています。タイに長く住んでるから分かりますが、支払が1週間先なのか1か月以上かかるのか分かりません。

タイのコンドミニアム内装例

バンコクのコンドミニアムの内装例

それでも、面白いと思っているから僕は買います。日本でも定期的な収入がありますが、日本円で資産を保有することはあまり考えていません。今後も外貨建て資産に8割以上のウエイトを置くつもりですし、外貨建ての収益力を高めていきたいと思います。

月末には、内装用の具材を調査するため、中国の深圳に行ってきます。また、(グロビジ!)でレポート致しますので、ご期待ください!

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タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%?東南アジアの不動産購入時は検査が重要

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タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

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検査での瑕疵の見逃しは厳禁!タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

タイのコンドミニアム検査(インスペクション)

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ!

タイのインスペクション報告書

立会時の検査報告書の一部  建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

先日バンコク郊外で購入した、約100万円の「訳あり不動産」物件の再視察と、リノベーションに関する協議をしてきました。日本円で100万円ですから、購入したのは一般的なタイの不動産市場からではありません。購入の経緯は、以下からご覧ください。

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入してみた!タイの超格安物件を個人で運用することは可能なのか?

タイの「訳あり不動産」とは、どういうものか?

タイの差し押さえ物件外観

タイの古い集合住宅 (イメージ)

お気づきの方も多いと思いますが、結論から言うと、「差し押さえ不動産物件」(デフォルト物件)です。タイのGDPにおける家計債務は先進国並みに増加しています。そこで、昨年より調査を進め、先日、個人でテストケースとして先日差し押さえ物件を取得しました。

今後は日本のある企業とタッグを組むことが決定しており、本格的に差押え物件の「取得→リノベーション→運用」という流れを構築していく作業に入っていきます。そこで、今回は日本側の担当者に来タイしてもらい、実際に複数の差し押さえ物件の視察と、運用の可能性の協議を行いました。

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タイの差し押さえ物件を視察、内装を協議しました

タイの差し押さえ物件内装

タイの差し押さえ物件の内装

今回の視察チームは、僕を含め、設計士、内装デザイン、元銀行マンの財務担当者、国内外の不動産開発を手掛ける方々です。購入から内装施工、デザインまで完結でき、海外でも不動産業務の経験があるメンバーが集まりました。明らかに一人で遂行できるスキームではないため、大変ありがたい限りです(笑)

タイの差し押さえ物件内装3

タイの差し押さえ物件の内装 2

実際に現場の調査だけではなく、購入元の機関を訪れ担当者のアドバイスを聞くなど実質2日間をフル活用しました。結果、元債務者の未払いなどの問題がある物件も含まれることが判明しましたが、結論的には、妙味があるためテストケースの取得運用を拡大する方向です。

バンコクのデフォルト物件、リノベーションイメージ

タイの差し押さえ物件内装2タイの差し押さえ物件ファシリティ

バンコク郊外にあるフィットネスジム付きの差し押さえ物件

今回の「差し押さえ物件」は不動産アービトラージ(裁定取引)の典型で、老朽化しているもの(リノベーションする)や、現時点では立地が悪いもの(実は新駅建設予定地近く)など、現時点の評価を上回るポテンシャルを秘めたものも眠っています。

上の部屋などは相当老朽化していますが、元オーナーが十数年放置したわけで、建物自体には古いもののサービスの行き届いたレセプションやフィットネスジム(写真下)が付いている掘り出し物件。これを綺麗に再生して、賃貸もしくは転売していく予定です。

バンコクのコンドミニアム Tidy Deluxe

バンコクのデフォルト不動産の修繕イメージ

タイでも不動産は立地が最重要です。僕は来タイわずか2年ですが、都内だけでなく、バンコクの隣県へも毎週足を運んでいます。恐らく僕ほど辺鄙なところに足を運んでいる日系の不動産業者はまずいないでしょう(笑) 特に今回のデフォルト物件探しは、クスリの常用者が住んでそうなところも、実は複数ありました。

今月は個人的に取得した、差し押さえ物件の登記も控えています。今後も「差し押さえ不動産物件」の投資や進捗については、(グロビジ!)でご紹介していきます。お楽しみに!

<先日ご案内したH様からいただいた書籍、オススメです!>

不動産投資アービトラージ (Amazon)

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