タイ不動産

タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%?東南アジアの不動産購入時は検査が重要

Very検査風景2

タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

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検査での瑕疵の見逃しは厳禁!タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

タイのコンドミニアム検査(インスペクション)

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ!

タイのインスペクション報告書

立会時の検査報告書の一部  建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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タイの差し押さえ物件外観

タイの古い集合住宅 (イメージ)

お気づきの方も多いと思いますが、結論から言うと、「差し押さえ不動産物件」(デフォルト物件)です。タイのGDPにおける家計債務は先進国並みに増加しています。そこで、昨年より調査を進め、先日、個人でテストケースとして先日差し押さえ物件を取得しました。

今後は日本のある企業とタッグを組むことが決定しており、本格的に差押え物件の「取得→リノベーション→運用」という流れを構築していく作業に入っていきます。そこで、今回は日本側の担当者に来タイしてもらい、実際に複数の差し押さえ物件の視察と、運用の可能性の協議を行いました。

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タイの差し押さえ物件を視察、内装を協議しました

タイの差し押さえ物件内装

タイの差し押さえ物件の内装

今回の視察チームは、僕を含め、設計士、内装デザイン、元銀行マンの財務担当者、国内外の不動産開発を手掛ける方々です。購入から内装施工、デザインまで完結でき、海外でも不動産業務の経験があるメンバーが集まりました。明らかに一人で遂行できるスキームではないため、大変ありがたい限りです(笑)

タイの差し押さえ物件内装3

タイの差し押さえ物件の内装 2

実際に現場の調査だけではなく、購入元の機関を訪れ担当者のアドバイスを聞くなど実質2日間をフル活用しました。結果、元債務者の未払いなどの問題がある物件も含まれることが判明しましたが、結論的には、妙味があるためテストケースの取得運用を拡大する方向です。

バンコクのデフォルト物件、リノベーションイメージ

タイの差し押さえ物件内装2タイの差し押さえ物件ファシリティ

バンコク郊外にあるフィットネスジム付きの差し押さえ物件

今回の「差し押さえ物件」は不動産アービトラージ(裁定取引)の典型で、老朽化しているもの(リノベーションする)や、現時点では立地が悪いもの(実は新駅建設予定地近く)など、現時点の評価を上回るポテンシャルを秘めたものも眠っています。

上の部屋などは相当老朽化していますが、元オーナーが十数年放置したわけで、建物自体には古いもののサービスの行き届いたレセプションやフィットネスジム(写真下)が付いている掘り出し物件。これを綺麗に再生して、賃貸もしくは転売していく予定です。

バンコクのコンドミニアム Tidy Deluxe

バンコクのデフォルト不動産の修繕イメージ

タイでも不動産は立地が最重要です。僕は来タイわずか2年ですが、都内だけでなく、バンコクの隣県へも毎週足を運んでいます。恐らく僕ほど辺鄙なところに足を運んでいる日系の不動産業者はまずいないでしょう(笑) 特に今回のデフォルト物件探しは、クスリの常用者が住んでそうなところも、実は複数ありました。

今月は個人的に取得した、差し押さえ物件の登記も控えています。今後も「差し押さえ不動産物件」の投資や進捗については、(グロビジ!)でご紹介していきます。お楽しみに!

<先日ご案内したH様からいただいた書籍、オススメです!>

不動産投資アービトラージ (Amazon)

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パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」(アトランティス)、併設の巨大プールが想像以上に凄かった!

不動産の仕事でパタヤへ行ってきました。現地エージェントとの交渉や調整が中心ですが、最新コンドミニアムの状況や売れ筋などを情報交換もしています。実はかねてから注目していたプロジェクトが先日完成したのですが、評判が良かったので視察してきました。

コンドミニアム5棟の中心に巨大なプールが位置する作りで、初見ではかなりの迫力があります。タイ人やロシア人も嬉しそうに泳いでいました。今日は、写真を中心に、パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」をご紹介します。

パタヤのジョムティエン・セカンドロード沿い「ATLANTIS」が凄い!

ATLANTISロゴ

ATLANTIS入口

アトランティスのロゴとエントランス

上の写真がATLANTISの入口です。巨大なロゴを横目に抜けると、ポセイドン像がお出迎え。かなりの迫力です。賑やかなパタヤビーチから南に15分ほどのジョムティエンビーチ・セカンドロードに位置します。ビーチまで400メートルですから、十分徒歩圏内と言える立地です。

ATLANTIS1ベッドルーム1階 C棟の1階。ドアの右にある「A」がデジタルロックを解除して建物へ入る

タイのコンドミニアムは24時間警備、カードキー施錠が一般的。パタヤのアトランティスも同様です。建物入り口に警備員がいる上、カードキーが無いと建物内に入ることはできず、セキュリティは万全です。参考までに、賃料の安い「アパートの」場合は、物件次第ですが価格相応でセキュリティは弱いことが多いです。

ATLANTIS1ベッドルーム内装 ATLANTIS1ベッドルーム寝室 ATLANTIS1ベッドルームダイニング ATLANTIS1ベッドルームリビングルーム ATLANTIS1ベッドルームバスルーム ATLANTIS1ベッドルームキッチン

写真は36.5㎡のワンベッドルームです。全室、家具・家電(エアコン2台、TV、冷蔵庫、電子レンジ)付で売られています。現在、約95%が成約済みとなっており、希少な残り部屋の一つがこのお部屋です。

ATLANTISガーデンビュー景観 ATLANTISガーデンビュー景観2

上の写真はC棟・7階のガーデンビューのお部屋からの景観です。価格は247.9万バーツ(約890万円)。タイでは、プールビューやシティビュー、オーシャンビューと呼べないお部屋の場合は、ガーデンビューと呼ばれます(笑)

ATLANTISプールビュー景観 ATLANTISプールビュー景観2

5階のプールビューのお部屋(成約済み)からの景観です。ビューが良い分、当然価格は高くなり、270万バーツ(約970万円)が相場です。個人的には、ビューを捨ててガーデンビューを選ぶのも一つの手だと思います。(いずれにせよ、プールサイドを歩いて、建物に入ります)

「ATLANTIS」(アトランティス)最大の目玉は、建物中央の巨大プール!

ATLANTISプール ATLANTISプール2 ATLANTISプール3 ATLANTISプール4

いかがでしょうか?実際、目の当たりにすると「圧巻」です。完成直後とあって、タイ人や欧米系の家族やカップルが楽しそうに泳いでいます。一組ですが、日本人のご家族もいらっしゃいました。

ATLANTISフィットネス

タイのコンドミニアムには、プールとフィットネスジムの設置は当たり前です。アトランティスもA棟の屋上にフィットネスジムを完備していました。屋上のジムの外には全棟で芝生が敷き詰められ、周辺の景観を楽しむことが出来るようになっています。

ATLANTIS屋上からの景観

アトランティスA棟・屋上からの景観

パタヤではアトランティスのような、プールを中心にしたリゾート・コンドミニアムが増加中です。今回紹介した「ATLANTIS」は、その中でも初期物件でクオリティが注目されてましたが、パタヤの不動産エージェントの評価も高いものでした。

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先日上の記事でもご紹介したように、昨年末のロシアルーブル暴落の影響で、完成前物件の投げ売りが出ているケースもあり、この「ATLANTIS」も195万バーツ(約700万円、登記料・修繕費・共益費1年込)で、僕の友人でもある仲介会社のロシア人から転売依頼を受けています。

ディベロッパーからの直接販売は、250万バーツ(一室だけ217.9万バーツ 登記料・・修繕費・共益費別)~ですから、こうした投げ売り物件は大変魅力的。実質的には60万バーツ(約215万円)ほど安い価格です。もし、ご興味がある方はご連絡下さい!

※タイの不動産に関するご質問は お問合せフォーム からお願いします。

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