タイ不動産

バンコクに移住するならココ!「2万バーツ以下」おすすめコンドミニアムまとめ。

タイへの移住者が増加しています。タイ国内にはバンコクや製造業が盛んなチョンブリ県シラチャに日本人学校があり、ご家族連れにとっても暮らしやすい環境が徐々に整ってきています。一方で、タイで現地採用として就職・移住をする日本人も増加してきました。

タイでの最低月給は日本人の国内初任給平均を上回った!タイで働くほうが日本より給与が高いってほんと?

先日ご紹介したタイでの日本人給与に関する記事は「2000いいね!」を超えるなど、いろんな意味で評判を呼びました(笑) タイで日本人が働く場合、給与額は千差万別ですが、現地採用者が住む物件は2万バーツ以下の「コンドミニアム」が選択肢となることが多いような気がします。

もっと価格の安い「アパート」も存在しますが、特に女性の方や初めて海外に住む方にとってはセキュリティやファシリティが充実した「コンドミニアム」がオススメ。今日は2万バーツ以下のコンドミニアムを特集でご紹介します。

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アソーク・ナナの2万バーツ以下、プール付きコンドミニアム!

Grand park view asok

アソーク駅徒歩7分、ショッピングモール併設のグランドパークビューアソーク

日系企業の集まるアソーク・スクンビット界隈。地下鉄(MRT)と高架鉄道(BTS)の両者が乗り入れる唯一のターミナル駅です。乗換は必要ですが空港から電車で来れますし、シーロムや国鉄駅のあるフアランポーン駅やウィークエンドマーケットのあるチャトチャック(モーチット)へのアクセスも一本で観光客にも人気があります。

その割に日本人街のプロンポンやトンローより賃料が安い物件も存在します。特にタイに移住されたばかりの方には、バスタブ付き物件が人気。このエリアなら、アソーク駅徒歩7分のグランドパークビューアソークや、ナナ駅徒歩5分のザ・トレンディーがその最たる例で、ともに2万バーツ以下で借りられます。

オンヌットの2万バーツ以下、プール付き築浅コンドミニアム!

オンヌットのコンドミニアムのスイミングプール

アイデオモービスクンビットのスイミングプール

スクンビット・アソークから電車で10分の場所に、オンヌットというエリアがあります。以下の記事にも書きましたが、僕が居住をオススメする地区の一つで、駅前にスーパーがあるほか、今年の7月頃には新しいショッピングモール「The Phyll Sukhumvit」も駅から徒歩3分の場所に完成します。

バンコクに住むならどこがオススメ?僕が「オンヌット」を推す理由。

安い物件は1.3万バーツ(約6万円)前後という価格で、新築のコンドミニアムを借りられるのがこの地区の特徴です。駅から徒歩5分以内で、スーパー併設・Wi-Fiカフェまで併設するアイデオモービスクンビット。高速道路へのアクセスも良く、スーパー徒歩2分のリズム・スクンビットが人気です。

バンコクは5月~11月までは雨季で、冠水に強いエリアを選ぶことも重要。安易にお部屋を決めると、実は冠水して道も歩けなくなるエリアだったという事も。お部屋選びの際はバンコクに詳しい友人か、不動産業者を使うのも一つの方法でしょう。

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タイのコンドミニアム価格が前年比4.7%上昇。中古物件は果たして「買い」なのか?

タイの首都、バンコクのコンドミニアム価格が上昇しています。特に2014年のクーデター以降、不動産価格は安定的に上昇しており、新規供給も加速しました。日本在住の方には意外かもしれませんが、タイではクーデター後に政治が安定し、経済も活性化することが歴史を紐解いても明らかです。

今日はタイの日系ニュースメディア「Newsclip.be」の情報を元に、タイ不動産の現状についてご紹介します。 続きを読む

タイのリスク「洪水」を考える。アソーク通りが完全に冠水し、アソーク川と化した!

バンコクも雨季が近づいてきました。タイには大きく分けると2つの季節があり、降雨量によって乾季と雨季と分かれます。一般的に雨季に入るのは、ソンクラーン(4月中旬の水かけ祭り)前後だと言われています。

先日2015年で初めてとなる大雨がバンコク・パタヤで降り、道路も各地で冠水しました。乾季の時期は、雨の降る日は月に2・3日程度ですが、雨季になると、ほぼ毎日夕方に1時間~2時間程度の強い雨が降ります。今日は、タイのリスクの一つ、大雨と冠水、そして洪水についてご紹介します。 続きを読む

タイの「差し押さえ不動産物件」、引渡し前の最終支払でトラブル発生しました。

個人で購入した、タイの「差し押さえコンドミニアム」。物件の登記前最終支払通知が来たため、取引先の金融機関へ行ってきました。これまでの経緯は、以下からご覧いただけますので、ぜひ参照ください。

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入してみた!タイの超格安物件を個人で運用することは可能か?
バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

差押え物件コンドミニアムの最終支払に行ってみると……

差し押さえられたタイのコンドミニアム

差し押さえ令状が貼られている、タイのコンドミニアムの一室

今年の1月に手付金を打った、タイの「訳あり不動産物件」ですが、取引先の金融機関から最終支払の通知書がきました。上記の記事にも書いた通り、不動産の割に大きな金額ではないのですが、購入資金を銀行口座に入れ、支払に必要な小切手を準備するため、銀行へと向かいました。すると、どうでしょう。

タイに詳しい方は、もうお気づきかもしれません。結論から言いましょう。僕が購入した物件の引渡し登記の準備なんて、一切されていませんでした。それどころか、最終支払を受け取る準備すら出来ておらず、改めて担当者から連絡させて欲しいと。ご丁寧に追跡できるEMSで支払通知までいただいてたのですが。。

バンコク郊外の集合住宅

バンコク郊外の集合住宅

僕はバンコク郊外に位置する、「差し押さえコンドミニアム」を購入しました。こうした物件はいわゆる訳アリです。ご想像の通り、債務者が担保としていた物件を引き継ぐわけですから、お金にまつわる案件を中心に、様々なトラブルが絡んでいます。間違いなく個人で購入する場合は、タイ在住でなければ難しいでしょう。

購入に向けて調査を進めて来た昨年以降、さまざまなところと交渉を進めてきました。取扱業者によって、諸処のトラブルを解決済みのところもあれば、とりあえず物件の権利を持っているだけの業者もあります。登記簿一つを見ても、名義が債務者のままだったりします。僕の物件もそうですが、課題は山盛りです(笑)

これまでも上の写真のような場所や、それこそ写真を載せにくい、スラムのような場所まで行って、スタッフと一緒に旨みのある物件を探してきました。それでも未だに、新たなトラブルの種が見つかります。不動産が好きなのであきらめるつもりはありませんが、なかなか大変です。

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アジア不動産における新興国リスクの一つとは?

ベネチアン工事進捗1503

パタヤで建築中のコンドミニアム

特にアジアにおける不動産取引には、さまざまなリスクが存在します。例えば、今回の支払のような「期限」に対するリスクです。近年の経済成長で中進国となったタイでも、「期限を守る」という日本では当たり前のサービスが行き届くわけではありません。これはASEANの周辺諸国でも同様だと言えるでしょう。

僕自身もいつ支払が必要か分からない資金を、物件購入用として、しばらく手元に置いておく必要に迫られています。タイに長く住んでるから分かりますが、支払が1週間先なのか1か月以上かかるのか分かりません。

タイのコンドミニアム内装例

バンコクのコンドミニアムの内装例

それでも、面白いと思っているから僕は買います。日本でも定期的な収入がありますが、日本円で資産を保有することはあまり考えていません。今後も外貨建て資産に8割以上のウエイトを置くつもりですし、外貨建ての収益力を高めていきたいと思います。

月末には、内装用の具材を調査するため、中国の深圳に行ってきます。また、(グロビジ!)でレポート致しますので、ご期待ください!

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タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%?東南アジアの不動産購入時は検査が重要

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タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

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検査での瑕疵の見逃しは厳禁!タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

タイのコンドミニアム検査(インスペクション)

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ!

タイのインスペクション報告書

立会時の検査報告書の一部  建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

先日バンコク郊外で購入した、約100万円の「訳あり不動産」物件の再視察と、リノベーションに関する協議をしてきました。日本円で100万円ですから、購入したのは一般的なタイの不動産市場からではありません。購入の経緯は、以下からご覧ください。

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タイの「訳あり不動産」とは、どういうものか?

タイの差し押さえ物件外観

タイの古い集合住宅 (イメージ)

お気づきの方も多いと思いますが、結論から言うと、「差し押さえ不動産物件」(デフォルト物件)です。タイのGDPにおける家計債務は先進国並みに増加しています。そこで、昨年より調査を進め、先日、個人でテストケースとして先日差し押さえ物件を取得しました。

今後は日本のある企業とタッグを組むことが決定しており、本格的に差押え物件の「取得→リノベーション→運用」という流れを構築していく作業に入っていきます。そこで、今回は日本側の担当者に来タイしてもらい、実際に複数の差し押さえ物件の視察と、運用の可能性の協議を行いました。

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タイの差し押さえ物件を視察、内装を協議しました

タイの差し押さえ物件内装

タイの差し押さえ物件の内装

今回の視察チームは、僕を含め、設計士、内装デザイン、元銀行マンの財務担当者、国内外の不動産開発を手掛ける方々です。購入から内装施工、デザインまで完結でき、海外でも不動産業務の経験があるメンバーが集まりました。明らかに一人で遂行できるスキームではないため、大変ありがたい限りです(笑)

タイの差し押さえ物件内装3

タイの差し押さえ物件の内装 2

実際に現場の調査だけではなく、購入元の機関を訪れ担当者のアドバイスを聞くなど実質2日間をフル活用しました。結果、元債務者の未払いなどの問題がある物件も含まれることが判明しましたが、結論的には、妙味があるためテストケースの取得運用を拡大する方向です。

バンコクのデフォルト物件、リノベーションイメージ

タイの差し押さえ物件内装2タイの差し押さえ物件ファシリティ

バンコク郊外にあるフィットネスジム付きの差し押さえ物件

今回の「差し押さえ物件」は不動産アービトラージ(裁定取引)の典型で、老朽化しているもの(リノベーションする)や、現時点では立地が悪いもの(実は新駅建設予定地近く)など、現時点の評価を上回るポテンシャルを秘めたものも眠っています。

上の部屋などは相当老朽化していますが、元オーナーが十数年放置したわけで、建物自体には古いもののサービスの行き届いたレセプションやフィットネスジム(写真下)が付いている掘り出し物件。これを綺麗に再生して、賃貸もしくは転売していく予定です。

バンコクのコンドミニアム Tidy Deluxe

バンコクのデフォルト不動産の修繕イメージ

タイでも不動産は立地が最重要です。僕は来タイわずか2年ですが、都内だけでなく、バンコクの隣県へも毎週足を運んでいます。恐らく僕ほど辺鄙なところに足を運んでいる日系の不動産業者はまずいないでしょう(笑) 特に今回のデフォルト物件探しは、クスリの常用者が住んでそうなところも、実は複数ありました。

今月は個人的に取得した、差し押さえ物件の登記も控えています。今後も「差し押さえ不動産物件」の投資や進捗については、(グロビジ!)でご紹介していきます。お楽しみに!

<先日ご案内したH様からいただいた書籍、オススメです!>

不動産投資アービトラージ (Amazon)

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タイでコンドミニアムを借りるには?パスポートと賃料3か月で移住可能!

バンコクでは2月~5月は引越しピークで、連日お客様からご連絡を頂いています。会社の賃貸サイトは、まだSEO的にさほど強くないのですが、既存のお客様や友人からの紹介でご案内が増えてきました。

「これから海外に出てみたい」という方にとって、バンコクはとても暮らしやすい街の一つでしょう。駐在や長期滞在などニーズは様々ですし、「海外で生活してみたい」という人は増えています。今日はタイでコンドミニアムを借りる方法をご紹介します。 続きを読む

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入!タイの超格安物件は運用可能か?

タイの不動産を、100万円以下で購入しました。バンコクの隣県で、線路も通っていない地域、築年数も20年を超えているでしょう。日本人も一切いない地域のコンドミニアムを、超格安で無謀にも買ってみたわけです(笑)

続きを読む

パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」(アトランティス)、併設の巨大プールが想像以上に凄かった!

不動産の仕事でパタヤへ行ってきました。現地エージェントとの交渉や調整が中心ですが、最新コンドミニアムの状況や売れ筋などを情報交換もしています。実はかねてから注目していたプロジェクトが先日完成したのですが、評判が良かったので視察してきました。

コンドミニアム5棟の中心に巨大なプールが位置する作りで、初見ではかなりの迫力があります。タイ人やロシア人も嬉しそうに泳いでいました。今日は、写真を中心に、パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」をご紹介します。

パタヤのジョムティエン・セカンドロード沿い「ATLANTIS」が凄い!

ATLANTISロゴ

ATLANTIS入口

アトランティスのロゴとエントランス

上の写真がATLANTISの入口です。巨大なロゴを横目に抜けると、ポセイドン像がお出迎え。かなりの迫力です。賑やかなパタヤビーチから南に15分ほどのジョムティエンビーチ・セカンドロードに位置します。ビーチまで400メートルですから、十分徒歩圏内と言える立地です。

ATLANTIS1ベッドルーム1階 C棟の1階。ドアの右にある「A」がデジタルロックを解除して建物へ入る

タイのコンドミニアムは24時間警備、カードキー施錠が一般的。パタヤのアトランティスも同様です。建物入り口に警備員がいる上、カードキーが無いと建物内に入ることはできず、セキュリティは万全です。参考までに、賃料の安い「アパートの」場合は、物件次第ですが価格相応でセキュリティは弱いことが多いです。

ATLANTIS1ベッドルーム内装 ATLANTIS1ベッドルーム寝室 ATLANTIS1ベッドルームダイニング ATLANTIS1ベッドルームリビングルーム ATLANTIS1ベッドルームバスルーム ATLANTIS1ベッドルームキッチン

写真は36.5㎡のワンベッドルームです。全室、家具・家電(エアコン2台、TV、冷蔵庫、電子レンジ)付で売られています。現在、約95%が成約済みとなっており、希少な残り部屋の一つがこのお部屋です。

ATLANTISガーデンビュー景観 ATLANTISガーデンビュー景観2

上の写真はC棟・7階のガーデンビューのお部屋からの景観です。価格は247.9万バーツ(約890万円)。タイでは、プールビューやシティビュー、オーシャンビューと呼べないお部屋の場合は、ガーデンビューと呼ばれます(笑)

ATLANTISプールビュー景観 ATLANTISプールビュー景観2

5階のプールビューのお部屋(成約済み)からの景観です。ビューが良い分、当然価格は高くなり、270万バーツ(約970万円)が相場です。個人的には、ビューを捨ててガーデンビューを選ぶのも一つの手だと思います。(いずれにせよ、プールサイドを歩いて、建物に入ります)

「ATLANTIS」(アトランティス)最大の目玉は、建物中央の巨大プール!

ATLANTISプール ATLANTISプール2 ATLANTISプール3 ATLANTISプール4

いかがでしょうか?実際、目の当たりにすると「圧巻」です。完成直後とあって、タイ人や欧米系の家族やカップルが楽しそうに泳いでいます。一組ですが、日本人のご家族もいらっしゃいました。

ATLANTISフィットネス

タイのコンドミニアムには、プールとフィットネスジムの設置は当たり前です。アトランティスもA棟の屋上にフィットネスジムを完備していました。屋上のジムの外には全棟で芝生が敷き詰められ、周辺の景観を楽しむことが出来るようになっています。

ATLANTIS屋上からの景観

アトランティスA棟・屋上からの景観

パタヤではアトランティスのような、プールを中心にしたリゾート・コンドミニアムが増加中です。今回紹介した「ATLANTIS」は、その中でも初期物件でクオリティが注目されてましたが、パタヤの不動産エージェントの評価も高いものでした。

パタヤ不動産マーケットに新たな動き!ロシアルーブル暴落の影響はいかに?

先日上の記事でもご紹介したように、昨年末のロシアルーブル暴落の影響で、完成前物件の投げ売りが出ているケースもあり、この「ATLANTIS」も195万バーツ(約700万円、登記料・修繕費・共益費1年込)で、僕の友人でもある仲介会社のロシア人から転売依頼を受けています。

ディベロッパーからの直接販売は、250万バーツ(一室だけ217.9万バーツ 登記料・・修繕費・共益費別)~ですから、こうした投げ売り物件は大変魅力的。実質的には60万バーツ(約215万円)ほど安い価格です。もし、ご興味がある方はご連絡下さい!

※タイの不動産に関するご質問は お問合せフォーム からお願いします。

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オンヌットの「The Phyll」(ザ・フィル)、日本人が急増する街に建設中のショッピングモールを視察してきました。

タイの首都バンコクでは、ショッピングモールの建設が相次いでいます。つい、先日もBTSプロンポン駅前の高級デパート「エンポリアム」が改装工事を終え、目を見張るほど高級感を感じるデパートに変貌しました。

(グロビジ!)の過去記事でも、「オンヌット駅以南で建設中のショッピングモールまとめ」を以前ご紹介しました。その中の一つ、オンヌット駅徒歩5分の位置に完成する「The Phyll」(ザ・フィル)を視察してきたので、ご紹介します。 続きを読む