資産運用

タイの保険事情 -積立保険編- 税金の還付を受ける準備は12月末まで!

タイの保険を利用して昨年同様に確定申告で支払い済みの税金を取り戻すべく、節税対策の準備を進めています。

今日は、12月末までなら間に合う「節税対策」の方法の一つとして、タイの積立保険をご紹介します。

生命保険加入で、タイも「税金還付」受けられる。締切は12月末!

タイ保険で節税

タイ国内で節税する方法としては、「保険商品の利用」が一般的です。タイで長く働かれている方はご存知かもしれません。日系の大企業の場合、社員の節税のことまで考え、保険商品を紹介している会社も少しずつ増えてきました。

もちろん、中小企業や現地採用の場合など、節税に対するレクチャーをしてくれない会社も当然あります。自分の資産は自分で考えて守りなさいということでしょうか。タイでもうまく節税をすれば、年間数万バーツ以上の税金還付が受けられますから、節税の方法を考えることは非常に重要です。

保険商品で節税するというやり方は日本と同様です。日本も生命保険料控除があり、所定の生命保険などに加入することで、税金の還付が受けられることをご存知の方も多いでしょう。タイでは積立保険や年金保険などが節税対策となります。(医療保険は税還付の対象外です)

タイで節税をする方法 -積立生命保険-

タイの節税コンサル

積立保険の積立期間は5年・10年です。積立額は年間5万バーツから。基本的に一括払い(年)が原則で、現金もしくはクレジットカード払い(10年のみ)が可能。死亡保障金もついた、生命保険であるという側面も併せ持っています。

例えば、「10年払い15年保障(保険料の支払いが10年間、死亡保障が15年間)」のプランで、年10万バーツを積み立てる場合、2年に一度1万バーツの配当がもらえます。15年目には約30万バーツの満期配当に加え、支払い保証の約95万バーツが支払われます。

満期配当に関しては、変動することもありますが、毎年もらえる1万バーツ(13回)の配当や95万バーツは支払が保証されているため、実質的に元本(100万バーツ)+αが保証されています。

本来の目的であるタイの個人所得税控除も見逃せません。加入者の収入にもよりますが、年間10万バーツの加入で最大2万5千バーツの税還付が受けられます。保険料は実質元本保証の上、2万バーツを超える還付が受けられるのは大きなメリットでしょう。

タイの積立生命保険まとめ!

タイの保険で節税するには

  • 保険加入には、労働許可証(ワークパーミット)が必要
  • 積立生命保険は5万バーツから加入可能
  • 5万バーツ加入で最大12,500バーツ、10万バーツで最大25,000バーツの節税が可能(収入による)

冒頭でも触れましたが、タイで節税するには年内の保険加入が必須。このブログ経由でも、10名近いお客様からお問合せをいただいており、積立保険などの資料をご紹介したり、直接お会いしてお話をさせていただいています。節税タイの保険に関するご質問は、お手数ですが記事末の お問合せフォーム からお願いします。

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タイの相続税法案が閣議で承認!立法議会の審議を待ち、正式施行へ。

タイの相続税問題が遂に閣議で承認されました。僕はタイ不動産(コンドミニアム)の販売や仲介をしている関係上、こうした税制問題に敏感にならざるを得ません。日本でもそうですが、税制の変化は市場に大きく影響を及ぼします。

今日は、内閣を通過した相続税問題をバンコクポストの記事からご紹介します。

タイ軍政権による相続税法案が内閣を通過

タイの相続税・贈与税・個人所得税

タイの内閣は昨日、5,000万バーツ以上の遺産に対し10%を相続税として課す法案を承認した。法案は審議のための国家立法議会で審議され、タイ王室官報に掲載された90日後に有効となる。

課税は来年6月に施行される予定と、政府副報道官のSansern Kaewkamnerd少将は話す。同氏は10%の課税は、事前想定で検討された最大税率であるとも言及した。

副首相Wissanu Krea-ngam氏は、「昨日の閣議中、財務省はわずか5%を課税することを考えていた。」と話した。財務省はより詳細に正確な税率を研究する必要があると述べる。一方で、「内閣は土地や建物税制改革法案を議論しなかった」と、Sansern少将は状況を説明した。

新税は、政府が所得格差を狭くするために進めている施策の一つ。カシコン研究センターは、内閣の承認を歓迎。「タイの歴史ではじめて、政府が明確な期間内に法案を施行するため、大胆かつ具体的な動きをしている」と評価した。

タイの相続税率は、アメリカ(18-40%)、イギリス (40%)、日本(10-55%)、韓国(10-50%)、フィリピン(5-20%)などの国々と比較し低くなる見込み。

しかしながら、政府は社会的な格差を是正するため、教育や雇用の機会、金融関連教育などで改革を続けなければならない。

(出所: Bangkok Post “Inheritance tax draft bill green-lighted” 筆者翻訳・要約)

 タイ不動産を保有する日本人にとって直接影響はない?

The Key Condominium

  • 1,000万バーツを超える贈与に対し、5%の贈与税を課税
  • 5,000万バーツを超える遺産に対し10%の相続税を課税
  • (直系子孫以外が相続する場合)全相続財産に対し5~35%を個人所得税として累進課税
  • 早ければ、2015年半ばから施行される
  • 課税対象は住宅、土地、車両、債券、株式および預金などの金融資産

(出所: http://g-biz.asia/archives/1560)

本日お会いさせていただいたタイ不動産を購入されるお客様からも、タイの相続税についてご質問をいただきました。タイはもともと固定資産税ゼロ、相続税ゼロというのが特徴でしたが、今回の法案通過を受け、今後タイ人には相続税の課税が始まる可能性が高くなっています。

一方、日本在住でタイ国内に不動産をお持ちの方には直接影響はありません。海外資産に対しても日本国内で相続税が課税されるためです。(詳しくは国際税務に強い税理士さんへご相談ください)

タイ不動産市場においては、相続税の導入は好影響をもたらすでしょう。日本も同様ですが、タイでも不動産は実勢価格の7掛け程度が評価額となります。つまり、不動産を所有すれば相続税評価額が減価されるということ。資産の一部を不動産に変えて所有しようと考えるタイ人も今後増えてくることでしょう。

【追記 2015/06/09】 相続税法案がタイの議会で可決されました

タイで初となる相続税導入が決定!ついにタイ人富裕層への課税がはじまる。

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BTSの株価が史上最高値を再度更新。バンコクの都市鉄道計画をご紹介します。

タイ株の筆頭格、バンコク都内を走るモノレールのBTS株が値を上げ、史上最高値(10.40)まで来ました。

僕も利用しているタイ国内の証券会社KT-ZMICO社から、ちょうどBTS株に関するレポートが出ています。今日は第2四半期の決算内容も含めて、BTS株とバンコクの都市路線計画についてご紹介します。

タイの高架鉄道「BTS社」は日本の東急グループ?2015年はますます成長が加速するらしい!

BTS、株価は目標(11.30バーツ)に向けて加速-KT-ZMICO社

BTS Phayathai

BTSスカイトレインの車両

第2四半期決算の発表後も、当社(KT-ZMICO社)はBTSの2015年-16年会計年度における利益予測から、我々の基準(短期的に買い)を維持する。

株価が大幅に続伸しているものの、路線延長計画を含む、潜在的な成長性には変化はない。2015年-16年会計年度の配当利回り(5.87% ※出所SETTRADE)も維持されるだろう。Bt11.30を目標とした「短期的に買い」評価を維持。

BTSは、第2四半期(7月-9月)に633万バーツ(約22億円)の純利益を報告、その結果、前年比マイナス33%、前四半期比マイナス3%下落した。しかし、14年の第2四半期と15年(会計年度)第1四半期の2回で異常項目の整理をした結果(後述)で、それを除けば今四半期の利益は、前年比マイナス2%減少、前四半期比12%増加となる。

前年比-33%、前四半期比-3%下落した理由は、前年度にあった不動産取引(前年比-82%)が終了したことが原因。売上利益率は前会計年度の47%から、53%へと上昇した。

15年会計年度前期、BTSは収支予測に変更なし。BTSGIF(BTS社のインフラファンド)の高い利益(前年比+27%)が大きく貢献しており、前年同期比7%増の12億バーツ(約42億円)の利益を見込んでいる。

(出所: KT-ZMICO ニュースレター 2014.11.10 筆者翻訳・要約)

BTS社の課題、不動産事業は大手サンシリ社と提携

sansiri_logo

2014年10月に、BTS社は不動産部門でタイ国内の大手上場ディベロッパーSansiri(サンシリ)社と業務提携し、モノレール駅などから500メートル以内の距離に大型コンドミニアム等を建設すると発表しています。

▼『Sansiri, BTS to develop property projects

バンコクの交通インフラは急速に拡大中。

バンコク都市路線計画と現在

バンコク都市路線計画と現在

このブログでも何度か取り上げてますが、バンコクの都市路線計画は現行路線(上図右)から、2032年までに上の図の左のように大きく発展する予定です。

違いは一目瞭然で、大阪・京都・神戸の合計(約1,700万人)と同等の人口を持つバンコク首都圏はその規模感に応じた都市路線計画を既に策定済み。地下鉄は環状線となり、バンコク都内から周辺部まで路線が伸びていきます。民営企業であるBTSの株価も成長に応じて上げていくのでは?と、僕も推測する理由は、今の大阪を知っているからにほかなりません。

タイ証券取引所(SET)もタイのインフラ事業に関する日本語レポートを発行しています。ご興味がある方は、以下のURLからぜひご覧になってみてください。

▼『タイ 課題から見えるチャンス ファンダメンタルズに注目

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マレーシア不動産、セランゴール州が外国人の最低購入価格を200万リンギットに変更。

先日ご紹介させていただいた、弊社も出展する「賃貸住宅フェア2014 in 大阪」ですが、海外不動産販売業者は、弊社の他にマレーシアから2社出展するようです。

今回は、最近動きのあったマレーシア不動産の最新情報についてご紹介させていただきます。

セランゴール州(マレーシア)では、外国人による不動産の最低取得価格が6,700万円に。

ペトロナスツインタワーの傾きペトロナスツインタワー

最近、マレーシアでは首都クアラルンプールの隣に位置するセランゴール州で、外国人の不動産最低取得価格が変更されました。その額なんと、約6,700万円(200万リンギット)。今までの傾向を見ると、この流れは徐々にマレーシア全土に広がっていく可能性があります。

セランゴール州、外国人購入不動産の規制強化…最低価格引き上げ&ゾーン制に

外国人の不動産最低取得価格の変更は、不動産市場における流動性の低下を招きます。転売するときに7,200万円以上でないと、マレーシア人に対してしか転売できません。すなわちこれは、出口戦略が大きく狭まることを意味します。不動産では「貸せない・売れない」が最も厳しい状態ですから、これは注意が必要と言えるでしょう。

買うなら、マレーシア不動産かタイ不動産か?

クアラルンプールの商業施設、パークソン店内クアラルンプール(KL)の商業施設、パークソン店内

参考までに、マレーシア不動産の外国人最低取得価格は、現在のところほとんどの州で100万リンギット(約3,250万円)となっています。タイのコンドミニアムのボリュームゾーンは約250万バーツ(約800万円)前後です。一人あたりGDPを見ると、マレーシアの方が若干上ですが、不動産取引のボリュームゾーンはさほど変わらないでしょう。

つまり、私が懸念しているのは、100万リンギット以上の物件を買えるマレーシア人は富裕層が大半という点。このことから、マレーシア不動産に投資するならば、基本的に賃料でインカムゲインを狙う戦略になるかと思います。とはいえ、マレーシアの賃貸利回りは約4%前後。タイの6%をさらに下回ります。

タイ不動産なら、最低取得価格もなし。300万円台からコンドミニアムの取得も可能!

The_urban_Attitude_image

タイの不動産取得には、土地が買えないというデメリットも存在します。とはいえ、区分所有で保有できるコンドミニアムは法律もしっかり制定(1979年)されており、既に35年近い歴史を誇ります。また外国人最低取得価格などの設定もなく、安価な物件は300万円台から購入も可能。タイ人が転売の物件を購入する出口戦略も十分可能でしょう。

パタヤの格安物件、The Urban Attitude(ジ・アーバン・アティチュード)も10月9日・10日の「賃貸住宅フェア2014 in 大阪」でご紹介します。ぜひ、会場へ遊びにいらしてください!

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タイ不動産展示会に出展。大阪の賃貸住宅フェア(10月9日・10日)のため来日します!

10月9日・10日にインテック大阪で開催される、「賃貸住宅フェア2014 in 大阪」への出展が決まりました。

タイ不動産とカンボジア不動産を、2日間ご紹介させていただく予定。タイからは現地ディベロッパーの担当者も来日し、一緒に物件をご紹介します。(詳しいイベント詳細はページの最後に記載しています)

タイの中堅ディベロッパー2社とジョイントで、20以上のタイ不動産物件を紹介します!

2014年6月の東京展示会の様子2014年6月の東京展示会の様子

今回の出展は昨年の大阪展示会、6月の東京展示会に続いて3回目。実際に海外不動産を販売しているから分かるのですが、海外不動産への関心は間違いなく徐々に高まっています。特に急激な円安が発生し110円目前となった今だからこそ、今後の更なる円安を懸念し多くのお客様が来られるような気がしています。

バンコク東部の注目エリア、サムローンの人気コンドミニアム「The CABANA」を販売します!

The CABANA サムローン

タイの中堅ディベロッパーORIGIN社による、新プロジェクト「The CABANA」も販売致します。現在は弊社およびORIGIN社のVIP顧客にのみの限定販売中。11月にはタイ国内の一般販売を控えています。

「The CABANA」の立地するサムローン地区は、今後拡張するモノレール・イエローラインが連結し、ターミナル駅として大きく発展する可能性を秘めています。コンドミニアムの価格も100万バーツ(約330万円)前後から。日本ではあり得ない価格ではないでしょうか。

サムローンの魅力については、以下の記事で詳しく書いてますので、ぜひご参照ください。

BTS・スクンビット線延伸部分、「サムローン」はターミナル駅となる最重要地域!

お客様にメリットの高い、スタート価格で買えるよう調整中です!

The CABANAイメージ画像

現在ディベロッパーの担当者と調整しているのが「価格」です。というのも、タイ国内の不動産販売は販売の進捗率に応じて価格が随時値上げされていきます。例えばBTS(バンコク高架鉄道)の終点、ベーリン地区で販売中のある高層コンドミニアムは180万バーツの物件もありましたが、現在は250万バーツが最安値。

何よりも重要なのは、新発売のコンドミニアムを一番最初の価格で買うことです。ちなみに「The CABANA」の場合、9月初旬に開催したタイ不動産セミナー(東京・大阪)だけで当初発売戸数のうち、20%近くが成約しました。そのため、ディベロッパーは早くも価格を値上げしようと動いています。

何とか大阪展示会では、一番最初のスタート価格で販売できるようディベロッパーと調整し、内諾をほぼほぼ得ることができました。恐らく、11月のタイ国内一般発売では確実に値上げされますので、ぜひこの機会にご来場いただければより資産価値の高い状態で、タイ不動産をお買い求めいただけます!

10月9日・10日、タイ不動産展示会の詳細はコチラ

◆『賃貸住宅フェア2014 in大阪』出展決定並びに大阪セミナー開催のお知らせ
 ※出展期間は終了いたしました

●名称 賃貸住宅フェア2014 in大阪
●入場料 無料 (会場で入場用紙に記入要、下のURLから事前予約も可能です)
●開催日時 10月9日(木)・10月10日(金)
●開催時間 10:00~17:00
●会場 インテックス大阪 4号館ホール
●ブース No.15 
●来場見込み 17,000人 (出展予定社数:100社180ブース)

◆ 賃貸住宅フェア2014 in 大阪
http://osaka.zenchin.com/2014/index.php

会場には私もタイから来日して参加いたします。ぜひ、会場でお会いできますことを楽しみにしております!

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タイ株、SET指数が1600を突破。自社株買いを進めるBTS株も史上最高値を更新!

タイ株のSET指数は、2014年9月26日(金)の終値で1,600ポイントを突破。経済の先行指標とも言えるタイの株価は、今年の春以降ずっと上昇を続けています。

SET指数は1,600を突破し、直近3年の最高値まであと僅か!

タイ株チャート2014年9月タイ株チャート 2014年9月 出所:SET

2013年5月につけた直近3年間の最高値が1,631ポイント。2013年に下落分を取り戻し、最高値更新まであと31ポイントというところに入ってきました。ちなみに過去の最高値は1,789.16ポイントで、94年1月5日に記録しています。

BTS(バンコク高架鉄道)株が、史上最高値を更新!

BTS株価チャートBTS株価チャート 2014年3月~9月

そんな中、タイの交通インフラ株筆頭とも言えるBTS株(バンコク高架鉄道)が史上最高値を更新してきました。一時10.20を記録し、9月27日の終値ベースでは9.95バーツ。上のチャートでも分かるように、右肩上がりで株価が上昇してます。

実はこのBTS、自社株買いを進めています。タイの企業の中でもBTSのIRは非常に充実しており、会社の議事録や子会社買収など様々な資料を閲覧可能です。今回の自社株買い、僕は登録しているBTSのメールアラート(会社情報が更新されると送られてくる)で知りました。以下のサイト左下から登録可能です。

http://www.btsgroup.co.th/en/investor.php

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インフラ株に、タイ株ポートフォリオの大半を集中させてます!

bts-pic

このブログでも何度か紹介していますが、僕が保有しているタイ株は「インフラ関連株」が大半です。これらは大型株で、急激な株価上昇は期待できませんが、特に上の2つ(下記参照)は高配当が魅力。それぞれ、6%と4%という配当利回りで、且つ新興国には欠かせないインフラ事業。特にBTSは僕のポートフォリオの4割近くを占めています。

  • BTS (バンコク高架鉄道)
  • BECL (バンコク高速道路)
  • TASCO (タイのアスファルトメーカー)
  • BLA (バンコク生命保険)

僕が大きくタイ株を買い始めたのは2013年の8月からです。これまで日本株や中国株などもう10年以上の取引経験がありますので、自分の性格や取引時のマイナス要素も分かってきました(笑) その辺りも考慮し、タイ株の保有スタイルとしては「長期保有、毎月一定額を買い増し」というスタイルを取っています。

このスタイルには、理由があります。前提として、タイ経済はアジアの成長に合わせてこれから5年・10年と成長を続けると、僕は考えています。そして長期保有は、僕が人生で会いたい人3名の中の一人、ウォーレン・バフェットの考えを取り入れたもの。世界一の投資家で、僕も彼の自伝『スノーボール』は何度も読み返しています。

スノーボール(改訂新版)〔上〕 ウォーレン・バフェット伝 (日経ビジネス人文庫)

本来は敬愛するバフェット氏が提唱する「安く買って、持ち続ける」を実践したいのですが、安くなるのを待つばかりでは買いのチャンスも逃しますし、焦って高値掴みするのも避けたいところ。そこで長期保有ながらも、毎月買い増しをしています。成長する新興国株式にポートフォリオの一部を投下するのは面白いと思いますよ!

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スクンビット通り東側の地価が過去最高を記録!トンロー~エカマイが発展中。

タイの軍政権によるクーデター発生以降、バンコク・パタヤを含むタイの不動産市場は活況を呈しています。新プロジェクトも続々と発表され、ショッピングモールの建設計画も多数控えています。

2015年末のASEAN経済共同体(AEC)発足を控えての動きでしょう。その中で、スクンビット通りの地価が過去最高を記録してきました。バンコクポストの記事からご紹介します。

スクンビット通り、トンロー~エカマイの地価が過去最高を記録

ナナ・シーロム・トンローの地価比較ナナ・シーロム・トンローの地価比較

不動産開発が続くバンコクで、ナナ~エカマイの地価が、今年前期に史上最高となる平米あたり45万バーツを記録した。これは地価公示価格の4倍である。

センチュリー21・タイランドの不動産コンサルタント最高経営責任者を務める Kitisak Jampathippong 氏は、「トンロー~エカマイ間はディベロッパーが一等地と考える熱い場所だ」と語った。

「このエリアの地価は、他の地域に比べ著しく上昇した。プロンポン地区のエム・クアティア(EmQuartier)のように立て続けに開発が続いているのが要因だ」と、同氏は言う。

「プロンチット通りとナナ周辺も一等地であり続けるだろう。地価の高騰にも関わらず、不動産業者は開発を続けている。地理的には多くのオフィスがあり移住者にも人気のエリアだ。この地域のコンドミニアムを買う人は高所得者層であり、50平米を超える大きめの部屋を好む」

上場ディベロッパーのQuality Houses(クオリティハウス)によると、5月度の土地価格は新高値を記録し、トンロー・エカマイ周辺のローワー・スクンビットが平米あたり45万バーツを記録。ナナ駅周辺のスクンビット・ソイ6周辺の土地も既に同様の価格となっている。

昨年、ナナ駅周辺のスクンビット・ソイ6の地価は平米あたり40万バーツだった。一方で、財務省による地価の公示価格はたった11万バーツ程度。「スクンビット・ソイ24(プロンポン駅周辺)の地価は平米あたり50万バーツとなっているが、これは異例と言える」と、Kitisak氏は説明した。

続いて地価が高いのは、サラデーン通りで平米あたり約35万バーツ。昨年の30万バーツから25%ほど上昇した。土地の公示額は平米あたり20万バーツ。続くのはスクンビット・ソイ36(トンロー駅周辺)で、2014年前期の平米あたり価格は32万バーツ。これも昨年の30万バーツから上昇している。公示価格は、約9万5千バーツだ。

「バンコク郊外では、BTS(バンコク都市モノレール)やMRT(地下鉄)が投資家の興味を引いている。現在の地価は3年~5年先の将来を見越して価格となっており、有望な新商業地としてみなされている」と、Kitisak氏は話す。興味を引き付けているのは、地下鉄ブルーラインの延伸部分やバンナー交差点だ。特に後者はバンコク・モールという巨大ショッピングモールが建設される。

スクンビット通りをやや東に下ったエリアでは、トンロー~エカマイ地区の人気が高い。地価は平米あたり30万バーツ~45万バーツとなっている。

(出所: Bangkok Post『Lower Sukhumvit land prices hit record』 筆者翻訳・要約)

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2015年、日本は相続増税!タイは固定資産税導入?日本でもタイでも使える土地の評価額を抑える方法とは。

日本では2015年1月に税制改正がなされ、相続税が増税されることが決まっています。

一方で、タイ国内でも相続税や固定資産税が導入される方向で、プラユット首相率いる軍政権が調整中。今回は、日本でもタイでも有効な、土地の評価額を抑える方法をご紹介します。 続きを読む