タイのコンドミニアム

パタヤ不動産の需要と供給、価格について

パタヤのコンドミニアムに特化した興味深いレポートが『Bangkok Post』に掲載されていました。

内容はパタヤ・コンドミニアム市場の供給と需要、価格について。同紙の記事より紹介します。早速いってみましょう。 続きを読む

REICのバンコク不動産詳細レポート

REIC(タイ不動産情報センター)がバンコク不動産に関する詳細なレポートを発表しました。

※下記レポート内の価格は注釈が無い限り、平米当たり単価で記載しています。 続きを読む

タイの賃貸コンドミニアム事情、スクンビット通りの賃料相場や家賃の変動要因

「バンコクで賃貸のコンドミニアムを借りる際、どういう基準で家賃が決められているの?」というご質問を、先日案内したお客様から頂きました。私はバンコクで不動産仲介をしてますが、はじめてタイに住む方にとって、新興国で家を借りる際は不安も有ることでしょう。 続きを読む

タイ不動産における低層コンドミニアムと高さ制限について

東京でタイ不動産セミナーを開催しました。20名を超える方が参加され、円安基調が2015年末から円高バーツ安に転換し、タイ不動産の情報を集めている方が増加しているなという実感があります。 続きを読む

タイ不動産転売の実例3件を紹介、バンコク中心部の不動産価格は上昇基調

バンコク都内中心部の不動産価格が上昇中であると、タイの英字新聞『The Nation』が報道しました。タイ国内ではプリセールと呼ばれる「更地状態から開始される不動産販売」が他の東南アジア諸国同様に定着しています。

更地の状態ですから、ディベロッパーの信用性や完成リスクなどが伴う一方で、価格は発売期間中で最も安価に設定されます。そのため、利ザヤを取るべく転売目的での投資活動を指す「ゲンガムライ」という言葉もあるほどですが、成功や失敗談などが外国人の買い手にはなかなか見えづらいところ。

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タイ政府が国内不動産に対する減税措置を発表

タイ政府がタイ国内不動産取得者に対する減税措置を発表しました。時限的な措置ではあるものの、「登記料の減税」および「住宅取得費用を個人所得税控除の対象にする」という2点が骨子です。

タイの英字新聞『バンコクポスト』の記事から、早速見てみましょう。
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シラチャ不動産に対する見立て。「利回り10%」はいつまで通用するか?

「シラチャ不動産」が注目されています。販売する日系不動産業者の中には「利回り10%」をうたって販売をしている会社もありますが、果たして高利回りは実現するのでしょうか?

ある日系の不動産仲介業者さんと情報交換をしている最中に挙がった話題です。セミナー等では良く聞かれる話題ですが、(グロビジ!)では紹介していませんでしたので、やり取りしたメッセージを元にシラチャ不動産に対する見立てを紹介させていただきます。 続きを読む

タイの「差し押さえ不動産物件」、引渡し前の最終支払でトラブル発生しました。

個人で購入した、タイの「差し押さえコンドミニアム」。物件の登記前最終支払通知が来たため、取引先の金融機関へ行ってきました。これまでの経緯は、以下からご覧いただけますので、ぜひ参照ください。

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入してみた!タイの超格安物件を個人で運用することは可能か?
バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

差押え物件コンドミニアムの最終支払に行ってみると……

差し押さえられたタイのコンドミニアム

差し押さえ令状が貼られている、タイのコンドミニアムの一室

今年の1月に手付金を打った、タイの「訳あり不動産物件」ですが、取引先の金融機関から最終支払の通知書がきました。上記の記事にも書いた通り、不動産の割に大きな金額ではないのですが、購入資金を銀行口座に入れ、支払に必要な小切手を準備するため、銀行へと向かいました。すると、どうでしょう。

タイに詳しい方は、もうお気づきかもしれません。結論から言いましょう。僕が購入した物件の引渡し登記の準備なんて、一切されていませんでした。それどころか、最終支払を受け取る準備すら出来ておらず、改めて担当者から連絡させて欲しいと。ご丁寧に追跡できるEMSで支払通知までいただいてたのですが。。

バンコク郊外の集合住宅

バンコク郊外の集合住宅

僕はバンコク郊外に位置する、「差し押さえコンドミニアム」を購入しました。こうした物件はいわゆる訳アリです。ご想像の通り、債務者が担保としていた物件を引き継ぐわけですから、お金にまつわる案件を中心に、様々なトラブルが絡んでいます。間違いなく個人で購入する場合は、タイ在住でなければ難しいでしょう。

購入に向けて調査を進めて来た昨年以降、さまざまなところと交渉を進めてきました。取扱業者によって、諸処のトラブルを解決済みのところもあれば、とりあえず物件の権利を持っているだけの業者もあります。登記簿一つを見ても、名義が債務者のままだったりします。僕の物件もそうですが、課題は山盛りです(笑)

これまでも上の写真のような場所や、それこそ写真を載せにくい、スラムのような場所まで行って、スタッフと一緒に旨みのある物件を探してきました。それでも未だに、新たなトラブルの種が見つかります。不動産が好きなのであきらめるつもりはありませんが、なかなか大変です。

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アジア不動産における新興国リスクの一つとは?

ベネチアン工事進捗1503

パタヤで建築中のコンドミニアム

特にアジアにおける不動産取引には、さまざまなリスクが存在します。例えば、今回の支払のような「期限」に対するリスクです。近年の経済成長で中進国となったタイでも、「期限を守る」という日本では当たり前のサービスが行き届くわけではありません。これはASEANの周辺諸国でも同様だと言えるでしょう。

僕自身もいつ支払が必要か分からない資金を、物件購入用として、しばらく手元に置いておく必要に迫られています。タイに長く住んでるから分かりますが、支払が1週間先なのか1か月以上かかるのか分かりません。

タイのコンドミニアム内装例

バンコクのコンドミニアムの内装例

それでも、面白いと思っているから僕は買います。日本でも定期的な収入がありますが、日本円で資産を保有することはあまり考えていません。今後も外貨建て資産に8割以上のウエイトを置くつもりですし、外貨建ての収益力を高めていきたいと思います。

月末には、内装用の具材を調査するため、中国の深圳に行ってきます。また、(グロビジ!)でレポート致しますので、ご期待ください!

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タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?
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台湾・新北市の不動産を見てきました。台北郊外マンションの価格や利回りをご紹介します!

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バンコクの「訳あり不動産」を視察。購入した物件のリノベーションなどを協議しました。

先日バンコク郊外で購入した、約100万円の「訳あり不動産」物件の再視察と、リノベーションに関する協議をしてきました。日本円で100万円ですから、購入したのは一般的なタイの不動産市場からではありません。購入の経緯は、以下からご覧ください。

バンコク郊外の「100万円不動産」を購入してみた!タイの超格安物件を個人で運用することは可能なのか?

タイの「訳あり不動産」とは、どういうものか?

タイの差し押さえ物件外観

タイの古い集合住宅 (イメージ)

お気づきの方も多いと思いますが、結論から言うと、「差し押さえ不動産物件」(デフォルト物件)です。タイのGDPにおける家計債務は先進国並みに増加しています。そこで、昨年より調査を進め、先日、個人でテストケースとして先日差し押さえ物件を取得しました。

今後は日本のある企業とタッグを組むことが決定しており、本格的に差押え物件の「取得→リノベーション→運用」という流れを構築していく作業に入っていきます。そこで、今回は日本側の担当者に来タイしてもらい、実際に複数の差し押さえ物件の視察と、運用の可能性の協議を行いました。

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タイの差し押さえ物件を視察、内装を協議しました

タイの差し押さえ物件内装

タイの差し押さえ物件の内装

今回の視察チームは、僕を含め、設計士、内装デザイン、元銀行マンの財務担当者、国内外の不動産開発を手掛ける方々です。購入から内装施工、デザインまで完結でき、海外でも不動産業務の経験があるメンバーが集まりました。明らかに一人で遂行できるスキームではないため、大変ありがたい限りです(笑)

タイの差し押さえ物件内装3

タイの差し押さえ物件の内装 2

実際に現場の調査だけではなく、購入元の機関を訪れ担当者のアドバイスを聞くなど実質2日間をフル活用しました。結果、元債務者の未払いなどの問題がある物件も含まれることが判明しましたが、結論的には、妙味があるためテストケースの取得運用を拡大する方向です。

バンコクのデフォルト物件、リノベーションイメージ

タイの差し押さえ物件内装2タイの差し押さえ物件ファシリティ

バンコク郊外にあるフィットネスジム付きの差し押さえ物件

今回の「差し押さえ物件」は不動産アービトラージ(裁定取引)の典型で、老朽化しているもの(リノベーションする)や、現時点では立地が悪いもの(実は新駅建設予定地近く)など、現時点の評価を上回るポテンシャルを秘めたものも眠っています。

上の部屋などは相当老朽化していますが、元オーナーが十数年放置したわけで、建物自体には古いもののサービスの行き届いたレセプションやフィットネスジム(写真下)が付いている掘り出し物件。これを綺麗に再生して、賃貸もしくは転売していく予定です。

バンコクのコンドミニアム Tidy Deluxe

バンコクのデフォルト不動産の修繕イメージ

タイでも不動産は立地が最重要です。僕は来タイわずか2年ですが、都内だけでなく、バンコクの隣県へも毎週足を運んでいます。恐らく僕ほど辺鄙なところに足を運んでいる日系の不動産業者はまずいないでしょう(笑) 特に今回のデフォルト物件探しは、クスリの常用者が住んでそうなところも、実は複数ありました。

今月は個人的に取得した、差し押さえ物件の登記も控えています。今後も「差し押さえ不動産物件」の投資や進捗については、(グロビジ!)でご紹介していきます。お楽しみに!

<先日ご案内したH様からいただいた書籍、オススメです!>

不動産投資アービトラージ (Amazon)

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タイでコンドミニアムを借りるには?パスポートと賃料3か月分だけで簡単に移住できるよ!

本業のタイ不動産が、かなり忙しくなってきました。バンコクでも、2月・3月は引越しのピークで、連日お客様からご連絡をいただいています。会社の賃貸サイトは、まだSEO的にさほど強くないのですが、基本的には既存のお客様や友人からご紹介いただいた方のご案内が増えてきました。

「これから海外に出てみたい」という方にとって、バンコクはとても暮らしやすい街の一つでしょう。駐在や長期滞在などニーズは様々ですし、僕の周りだけでも「海外で生活してみたい」という人は増えています。そこで、今日はタイでコンドミニアムを借りる方法をご紹介します。 続きを読む