パタヤ不動産

パタヤ不動産の需要と供給、価格について

パタヤのコンドミニアムに特化した興味深いレポートが『Bangkok Post』に掲載されていました。

内容はパタヤ・コンドミニアム市場の供給と需要、価格について。同紙の記事より紹介します。早速いってみましょう。 続きを読む

タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%?東南アジアの不動産購入時は検査が重要

Very検査風景2

タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

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検査での瑕疵の見逃しは厳禁!タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

タイのコンドミニアム検査(インスペクション)

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ!

タイのインスペクション報告書

立会時の検査報告書の一部  建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」(アトランティス)、併設の巨大プールが想像以上に凄かった!

不動産の仕事でパタヤへ行ってきました。現地エージェントとの交渉や調整が中心ですが、最新コンドミニアムの状況や売れ筋などを情報交換もしています。実はかねてから注目していたプロジェクトが先日完成したのですが、評判が良かったので視察してきました。

コンドミニアム5棟の中心に巨大なプールが位置する作りで、初見ではかなりの迫力があります。タイ人やロシア人も嬉しそうに泳いでいました。今日は、写真を中心に、パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」をご紹介します。

パタヤのジョムティエン・セカンドロード沿い「ATLANTIS」が凄い!

ATLANTISロゴ

ATLANTIS入口

アトランティスのロゴとエントランス

上の写真がATLANTISの入口です。巨大なロゴを横目に抜けると、ポセイドン像がお出迎え。かなりの迫力です。賑やかなパタヤビーチから南に15分ほどのジョムティエンビーチ・セカンドロードに位置します。ビーチまで400メートルですから、十分徒歩圏内と言える立地です。

ATLANTIS1ベッドルーム1階 C棟の1階。ドアの右にある「A」がデジタルロックを解除して建物へ入る

タイのコンドミニアムは24時間警備、カードキー施錠が一般的。パタヤのアトランティスも同様です。建物入り口に警備員がいる上、カードキーが無いと建物内に入ることはできず、セキュリティは万全です。参考までに、賃料の安い「アパートの」場合は、物件次第ですが価格相応でセキュリティは弱いことが多いです。

ATLANTIS1ベッドルーム内装 ATLANTIS1ベッドルーム寝室 ATLANTIS1ベッドルームダイニング ATLANTIS1ベッドルームリビングルーム ATLANTIS1ベッドルームバスルーム ATLANTIS1ベッドルームキッチン

写真は36.5㎡のワンベッドルームです。全室、家具・家電(エアコン2台、TV、冷蔵庫、電子レンジ)付で売られています。現在、約95%が成約済みとなっており、希少な残り部屋の一つがこのお部屋です。

ATLANTISガーデンビュー景観 ATLANTISガーデンビュー景観2

上の写真はC棟・7階のガーデンビューのお部屋からの景観です。価格は247.9万バーツ(約890万円)。タイでは、プールビューやシティビュー、オーシャンビューと呼べないお部屋の場合は、ガーデンビューと呼ばれます(笑)

ATLANTISプールビュー景観 ATLANTISプールビュー景観2

5階のプールビューのお部屋(成約済み)からの景観です。ビューが良い分、当然価格は高くなり、270万バーツ(約970万円)が相場です。個人的には、ビューを捨ててガーデンビューを選ぶのも一つの手だと思います。(いずれにせよ、プールサイドを歩いて、建物に入ります)

「ATLANTIS」(アトランティス)最大の目玉は、建物中央の巨大プール!

ATLANTISプール ATLANTISプール2 ATLANTISプール3 ATLANTISプール4

いかがでしょうか?実際、目の当たりにすると「圧巻」です。完成直後とあって、タイ人や欧米系の家族やカップルが楽しそうに泳いでいます。一組ですが、日本人のご家族もいらっしゃいました。

ATLANTISフィットネス

タイのコンドミニアムには、プールとフィットネスジムの設置は当たり前です。アトランティスもA棟の屋上にフィットネスジムを完備していました。屋上のジムの外には全棟で芝生が敷き詰められ、周辺の景観を楽しむことが出来るようになっています。

ATLANTIS屋上からの景観

アトランティスA棟・屋上からの景観

パタヤではアトランティスのような、プールを中心にしたリゾート・コンドミニアムが増加中です。今回紹介した「ATLANTIS」は、その中でも初期物件でクオリティが注目されてましたが、パタヤの不動産エージェントの評価も高いものでした。

パタヤ不動産マーケットに新たな動き!ロシアルーブル暴落の影響はいかに?

先日上の記事でもご紹介したように、昨年末のロシアルーブル暴落の影響で、完成前物件の投げ売りが出ているケースもあり、この「ATLANTIS」も195万バーツ(約700万円、登記料・修繕費・共益費1年込)で、僕の友人でもある仲介会社のロシア人から転売依頼を受けています。

ディベロッパーからの直接販売は、250万バーツ(一室だけ217.9万バーツ 登記料・・修繕費・共益費別)~ですから、こうした投げ売り物件は大変魅力的。実質的には60万バーツ(約215万円)ほど安い価格です。もし、ご興味がある方はご連絡下さい!

※タイの不動産に関するご質問は お問合せフォーム からお願いします。

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タイ有数のビーチリゾート、パタヤの不動産マーケットに変化が出てきています。昨年の12月より懸念していましたが、ロシアルーブル急落から1か月が経過した今月に入り、変化が明確になってきました。

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パタヤ南部のジョムティエンビーチ、交通規制開始で人の流れも変わるか?


タイ有数のビーチリゾート・パタヤ。有名なパタヤビーチの南に、ジョムティエンと呼ばれるビーチがあります。パタヤビーチは開発が進んでいる上、観光客で騒がしいこともあり、タイ人が好んで訪れるのは、北のナクルアビーチか南のジョムティエンビーチでしょう。

パタヤの地方英字新聞『Pattaya Mail』(パタヤ・メール)紙に、ジョムティエンビーチの交通規制に関する報道がありましたので、今日はそちらをご紹介します。

ジョムティエンのビーチ・ロードが11月12日より一方通行に

Pattaya Jomtian Beach Road 2

パタヤのジョムティエン・ビーチロード、一方通行開始の掲示が掲げられた。

ジョムティエン・ビーチロードが11月12日より、一方通行となることが決定された。一ヶ月間のテスト運用を経て、交通の流れを改善できるようであれば、正式運用となる見込みだ。

ソイ・チャヤプルック(Soi Chaiyapruek)からハヌマーン像(Hanuman Statue、タイの神様)までが一方通行規制となる予定。北向きはジョムティエン・セカンドロードを通る流れとなる。

パタヤ・ビーチロードで十年前に実行されたように、車両レーンを倍増することでツアーバスの通行を可能にし、ミニバンやタクシーが車線の半分を塞がないように変更することが決まっている。

一方、住民やミニバンの運営者、パタヤビジネス&ツーリズム協会並びに軍関係者らは、8月26日に開かれた会合に参加し、この提案に対する異議を唱えていた。

彼らはパタヤビーチとの違いを挙げ、ジョムティエンのビーチロードとセカンドロードは比較的近くにあることや、2路の主要な連結道路はチャヤプルック通り(Chaiyapruek)とブンカチャナ通り(Bunkachana)しかないことを突いている。

この変更によって、移動により時間がかかり、困難を生じるだろうと懸念を表明した。

(出所:Pattaya Mail “Jomtien Beach Road goes one-way Nov. 12 – for a month” 筆者翻訳・要約)

ジョムティエンの交通規制は街にどういう影響を与えるか?

jomtian beach pattaya

ジョムティエンビーチの南はゆったりとした時間が流れる

パタヤ不動産も紹介している僕としては、今回の交通規制は街にとってプラスの影響があるだろうと見込んでいます。もともとジョムティエンはビーチ沿いにのみお店やレストランがありましたが、畑だった場所が切り開かれ、今ではセカンドロードと言う通りが出来ています。

これまで相乗りタクシーや大型バスがあまり通らなかった道に、車の流れが発生すれば、そこに住む人も増えることでしょう。現在、手狭になったパタヤビーチから周辺へと街の規模が拡大しつつあり、ジョムティエンも今後の開発が楽しみなところです。

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マレーシア不動産、セランゴール州が外国人の最低購入価格を200万リンギットに変更。

先日ご紹介させていただいた、弊社も出展する「賃貸住宅フェア2014 in 大阪」ですが、海外不動産販売業者は、弊社の他にマレーシアから2社出展するようです。

今回は、最近動きのあったマレーシア不動産の最新情報についてご紹介させていただきます。

セランゴール州(マレーシア)では、外国人による不動産の最低取得価格が6,700万円に。

ペトロナスツインタワーの傾きペトロナスツインタワー

最近、マレーシアでは首都クアラルンプールの隣に位置するセランゴール州で、外国人の不動産最低取得価格が変更されました。その額なんと、約6,700万円(200万リンギット)。今までの傾向を見ると、この流れは徐々にマレーシア全土に広がっていく可能性があります。

セランゴール州、外国人購入不動産の規制強化…最低価格引き上げ&ゾーン制に

外国人の不動産最低取得価格の変更は、不動産市場における流動性の低下を招きます。転売するときに7,200万円以上でないと、マレーシア人に対してしか転売できません。すなわちこれは、出口戦略が大きく狭まることを意味します。不動産では「貸せない・売れない」が最も厳しい状態ですから、これは注意が必要と言えるでしょう。

買うなら、マレーシア不動産かタイ不動産か?

クアラルンプールの商業施設、パークソン店内クアラルンプール(KL)の商業施設、パークソン店内

参考までに、マレーシア不動産の外国人最低取得価格は、現在のところほとんどの州で100万リンギット(約3,250万円)となっています。タイのコンドミニアムのボリュームゾーンは約250万バーツ(約800万円)前後です。一人あたりGDPを見ると、マレーシアの方が若干上ですが、不動産取引のボリュームゾーンはさほど変わらないでしょう。

つまり、私が懸念しているのは、100万リンギット以上の物件を買えるマレーシア人は富裕層が大半という点。このことから、マレーシア不動産に投資するならば、基本的に賃料でインカムゲインを狙う戦略になるかと思います。とはいえ、マレーシアの賃貸利回りは約4%前後。タイの6%をさらに下回ります。

タイ不動産なら、最低取得価格もなし。300万円台からコンドミニアムの取得も可能!

The_urban_Attitude_image

タイの不動産取得には、土地が買えないというデメリットも存在します。とはいえ、区分所有で保有できるコンドミニアムは法律もしっかり制定(1979年)されており、既に35年近い歴史を誇ります。また外国人最低取得価格などの設定もなく、安価な物件は300万円台から購入も可能。タイ人が転売の物件を購入する出口戦略も十分可能でしょう。

パタヤの格安物件、The Urban Attitude(ジ・アーバン・アティチュード)も10月9日・10日の「賃貸住宅フェア2014 in 大阪」でご紹介します。ぜひ、会場へ遊びにいらしてください!

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