タイ不動産

タイの中古コンドミニアムの可能性を探る!新築と中古物件の価格差が広がる理由とは?

バンコク中心の新築不動産販売価格は、直近2年で3割近く上昇しました。当然物件にもよりますが、都心一等地は地価の高騰が続き、建築コストも上昇しています。

世界大手の不動産仲介会社CBREのタイ法人が、バンコク都内の中古物件に関する興味深いレポートを出しています。長文ですが、今日は『バンコクの高経年コンドミニアムの価格は上昇するか』を紹介します。 続きを読む

タイのコンドミニアム価格が前年比4.7%上昇。中古物件は果たして「買い」なのか?

タイの首都、バンコクのコンドミニアム価格が上昇しています。特に2014年のクーデター以降、不動産価格は安定的に上昇しており、新規供給も加速しました。日本在住の方には意外かもしれませんが、タイではクーデター後に政治が安定し、経済も活性化することが歴史を紐解いても明らかです。

今日はタイの日系ニュースメディア「Newsclip.be」の情報を元に、タイ不動産の現状についてご紹介します。 続きを読む

タイ不動産をインスペクション(検査)する際の注意事項。コンドミニアムに欠陥があるのは当たり前?

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%?東南アジアの不動産購入時は検査が重要

Very検査風景2

タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

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検査での瑕疵の見逃しは厳禁!タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

タイのコンドミニアム検査(インスペクション)

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ!

タイのインスペクション報告書

立会時の検査報告書の一部  建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」(アトランティス)、併設の巨大プールが想像以上に凄かった!

不動産の仕事でパタヤへ行ってきました。現地エージェントとの交渉や調整が中心ですが、最新コンドミニアムの状況や売れ筋などを情報交換もしています。実はかねてから注目していたプロジェクトが先日完成したのですが、評判が良かったので視察してきました。

コンドミニアム5棟の中心に巨大なプールが位置する作りで、初見ではかなりの迫力があります。タイ人やロシア人も嬉しそうに泳いでいました。今日は、写真を中心に、パタヤの最新コンドミニアム「ATLANTIS」をご紹介します。

パタヤのジョムティエン・セカンドロード沿い「ATLANTIS」が凄い!

ATLANTISロゴ

ATLANTIS入口

アトランティスのロゴとエントランス

上の写真がATLANTISの入口です。巨大なロゴを横目に抜けると、ポセイドン像がお出迎え。かなりの迫力です。賑やかなパタヤビーチから南に15分ほどのジョムティエンビーチ・セカンドロードに位置します。ビーチまで400メートルですから、十分徒歩圏内と言える立地です。

ATLANTIS1ベッドルーム1階 C棟の1階。ドアの右にある「A」がデジタルロックを解除して建物へ入る

タイのコンドミニアムは24時間警備、カードキー施錠が一般的。パタヤのアトランティスも同様です。建物入り口に警備員がいる上、カードキーが無いと建物内に入ることはできず、セキュリティは万全です。参考までに、賃料の安い「アパートの」場合は、物件次第ですが価格相応でセキュリティは弱いことが多いです。

ATLANTIS1ベッドルーム内装 ATLANTIS1ベッドルーム寝室 ATLANTIS1ベッドルームダイニング ATLANTIS1ベッドルームリビングルーム ATLANTIS1ベッドルームバスルーム ATLANTIS1ベッドルームキッチン

写真は36.5㎡のワンベッドルームです。全室、家具・家電(エアコン2台、TV、冷蔵庫、電子レンジ)付で売られています。現在、約95%が成約済みとなっており、希少な残り部屋の一つがこのお部屋です。

ATLANTISガーデンビュー景観 ATLANTISガーデンビュー景観2

上の写真はC棟・7階のガーデンビューのお部屋からの景観です。価格は247.9万バーツ(約890万円)。タイでは、プールビューやシティビュー、オーシャンビューと呼べないお部屋の場合は、ガーデンビューと呼ばれます(笑)

ATLANTISプールビュー景観 ATLANTISプールビュー景観2

5階のプールビューのお部屋(成約済み)からの景観です。ビューが良い分、当然価格は高くなり、270万バーツ(約970万円)が相場です。個人的には、ビューを捨ててガーデンビューを選ぶのも一つの手だと思います。(いずれにせよ、プールサイドを歩いて、建物に入ります)

「ATLANTIS」(アトランティス)最大の目玉は、建物中央の巨大プール!

ATLANTISプール ATLANTISプール2 ATLANTISプール3 ATLANTISプール4

いかがでしょうか?実際、目の当たりにすると「圧巻」です。完成直後とあって、タイ人や欧米系の家族やカップルが楽しそうに泳いでいます。一組ですが、日本人のご家族もいらっしゃいました。

ATLANTISフィットネス

タイのコンドミニアムには、プールとフィットネスジムの設置は当たり前です。アトランティスもA棟の屋上にフィットネスジムを完備していました。屋上のジムの外には全棟で芝生が敷き詰められ、周辺の景観を楽しむことが出来るようになっています。

ATLANTIS屋上からの景観

アトランティスA棟・屋上からの景観

パタヤではアトランティスのような、プールを中心にしたリゾート・コンドミニアムが増加中です。今回紹介した「ATLANTIS」は、その中でも初期物件でクオリティが注目されてましたが、パタヤの不動産エージェントの評価も高いものでした。

パタヤ不動産マーケットに新たな動き!ロシアルーブル暴落の影響はいかに?

先日上の記事でもご紹介したように、昨年末のロシアルーブル暴落の影響で、完成前物件の投げ売りが出ているケースもあり、この「ATLANTIS」も195万バーツ(約700万円、登記料・修繕費・共益費1年込)で、僕の友人でもある仲介会社のロシア人から転売依頼を受けています。

ディベロッパーからの直接販売は、250万バーツ(一室だけ217.9万バーツ 登記料・・修繕費・共益費別)~ですから、こうした投げ売り物件は大変魅力的。実質的には60万バーツ(約215万円)ほど安い価格です。もし、ご興味がある方はご連絡下さい!

※タイの不動産に関するご質問は お問合せフォーム からお願いします。

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タイ不動産、アソーク・スクンビット駅周辺の有望なプレビルド高層コンドミニアム

タイ不動産の価格が上昇しています。特に日系企業の進出が続くアソーク(スクンビット)は、高架鉄道のBTSと地下鉄MRTのターミナル駅で、バンコクの都心エリアの一つです。

(グロビジ!)の読者の方には、タイ不動産をご購入されている方も多くいらっしゃいますし、タイへの移住をお考えの方からもお問合せをいただきます。今日は2018年頃に完成する、バンコクのアソーク駅・スクンビット駅周辺の高層コンドミニアム(プレビルド)について紹介します。 続きを読む

日本の格付けがボツワナと同じレベルに!資産分散を今こそ考えてみませんか?

世界経済の動向が、やや不安定です。12月9日の中国株の急落を発端に、世界的な同時株安が発生しました。タイ株もこの4日間で、SET(タイ証券取引指数)が7%も下落。杞憂であれば良いのですが、原油安やアメリカの金利上昇という材料もあります。

今日は、世界経済の動向と、通貨を分散して資産を持つことの重要性をご紹介します。 続きを読む

タイの相続税法案が閣議で承認!立法議会の審議を待ち、正式施行へ。

タイの相続税問題が遂に閣議で承認されました。僕はタイ不動産(コンドミニアム)の販売や仲介をしている関係上、こうした税制問題に敏感にならざるを得ません。日本でもそうですが、税制の変化は市場に大きく影響を及ぼします。

今日は、内閣を通過した相続税問題をバンコクポストの記事からご紹介します。

タイ軍政権による相続税法案が内閣を通過

タイの相続税・贈与税・個人所得税

タイの内閣は昨日、5,000万バーツ以上の遺産に対し10%を相続税として課す法案を承認した。法案は審議のための国家立法議会で審議され、タイ王室官報に掲載された90日後に有効となる。

課税は来年6月に施行される予定と、政府副報道官のSansern Kaewkamnerd少将は話す。同氏は10%の課税は、事前想定で検討された最大税率であるとも言及した。

副首相Wissanu Krea-ngam氏は、「昨日の閣議中、財務省はわずか5%を課税することを考えていた。」と話した。財務省はより詳細に正確な税率を研究する必要があると述べる。一方で、「内閣は土地や建物税制改革法案を議論しなかった」と、Sansern少将は状況を説明した。

新税は、政府が所得格差を狭くするために進めている施策の一つ。カシコン研究センターは、内閣の承認を歓迎。「タイの歴史ではじめて、政府が明確な期間内に法案を施行するため、大胆かつ具体的な動きをしている」と評価した。

タイの相続税率は、アメリカ(18-40%)、イギリス (40%)、日本(10-55%)、韓国(10-50%)、フィリピン(5-20%)などの国々と比較し低くなる見込み。

しかしながら、政府は社会的な格差を是正するため、教育や雇用の機会、金融関連教育などで改革を続けなければならない。

(出所: Bangkok Post “Inheritance tax draft bill green-lighted” 筆者翻訳・要約)

 タイ不動産を保有する日本人にとって直接影響はない?

The Key Condominium

  • 1,000万バーツを超える贈与に対し、5%の贈与税を課税
  • 5,000万バーツを超える遺産に対し10%の相続税を課税
  • (直系子孫以外が相続する場合)全相続財産に対し5~35%を個人所得税として累進課税
  • 早ければ、2015年半ばから施行される
  • 課税対象は住宅、土地、車両、債券、株式および預金などの金融資産

(出所: http://g-biz.asia/archives/1560)

本日お会いさせていただいたタイ不動産を購入されるお客様からも、タイの相続税についてご質問をいただきました。タイはもともと固定資産税ゼロ、相続税ゼロというのが特徴でしたが、今回の法案通過を受け、今後タイ人には相続税の課税が始まる可能性が高くなっています。

一方、日本在住でタイ国内に不動産をお持ちの方には直接影響はありません。海外資産に対しても日本国内で相続税が課税されるためです。(詳しくは国際税務に強い税理士さんへご相談ください)

タイ不動産市場においては、相続税の導入は好影響をもたらすでしょう。日本も同様ですが、タイでも不動産は実勢価格の7掛け程度が評価額となります。つまり、不動産を所有すれば相続税評価額が減価されるということ。資産の一部を不動産に変えて所有しようと考えるタイ人も今後増えてくることでしょう。

【追記 2015/06/09】 相続税法案がタイの議会で可決されました

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私の本職はタイの不動産。特にコンドミニアムを日本から移住されるお客様、投資家の方へ販売することです。アソークにオフィスを構え、タイ法人の代表を務めています。今回の記事は、いわゆる本業についての紹介です。 続きを読む