パタヤ不動産

2月末から、タイのコンドミニアムの引渡しが続いています。この1か月だけで約10戸いうボリュームで、パタヤへも毎週通っている状態。ちょうど去年・おととしに買われたお客様の不動産物件が、完成するシーズンになりました。

最近では、海外への不動産投資を考えることはいくぶんメジャーになりつつあります。日本円の価値が急激に下がっている(円安)ですから、当然の流れかもしれません。そこで今日は、タイのコンドミニアム引渡し時の実情や検査時の状況について、ご紹介します。

瑕疵率100%？東南アジアの不動産購入時は検査が重要

タイの新築コンドミニアム、検査時の風景

タイのコンドミニアムの引渡しを受ける前に必ず行われるのが、インスペクション(検査)です。瑕疵(キズ、欠点)がないかを実際に確認し、ディベロッパーへ修繕依頼をするという大切なイベント。

実際にインスペクションをする場合、日本以上に瑕疵が見つかります。僕も実際にこれまで多くのお部屋を検査してきましたが、瑕疵がないお部屋には一度も出会ったことがありません。バンコクやパタヤなど不動産の場所を問わず、タイでは物件にある程度瑕疵はあるものと考えたほうが良いでしょう。

検査での瑕疵の見逃しは厳禁！タイの瑕疵担保責任は相当緩い。

インスペクション時の光景 排水路の設置が不十分で水があふれ出す

タイの不動産に瑕疵が多いことは説明しましたが、これは東南アジアの不動産全体に言えることでしょう。そして、注意すべきなのは、日本に比べると瑕疵担保責任が緩い点です。以下を参照ください。

通常、製品に不良がある場合には、瑕疵担保責任の問題となる。民商法典においては、瑕疵担保責任の効果が明確に定められていないが、ウィサヌによれば、契約の解除の他は、損害賠償請求となる。実際問題として、損害賠償請求だけで、瑕疵修補や交換などを請求できないのは、救済として不十分であることは容易に想像がつく。そこで、消費者事件手続法では、消費者が製品の欠陥に関する責任について事業者を訴えている場合において、かかる欠陥が引渡時点から存在し、通常の動作状況に修理不能であるか、または修理して使用しても、身体等への損害の原因となり得るときは、裁判所は、修理の代わりに交換を命じることができる。
出所:『タイにおける消費者保護法の実質化と手続法』

少し固い話になりますが、タイの民法では瑕疵担保責任の効果が定められていません。引用文の中にも出てくるように、引渡し時のインスペクション(検査)で不具合を指摘することが何よりも重要です。引き渡しまで終えてから、瑕疵が見つかったとしても、日本と違ってディベロッパーが対応してくれない可能性も否めません。

インスペクション時に瑕疵を指摘したとしても、ディベロッパーは何とか修繕しない方向に持っていこうとする場合があります。実際に上の写真の排水路は、手間がかかる作業なので交渉が難航しました。とはいえ、検査の重要性を考えると、経験豊富で交渉力のある方に立ち会ってもらうほうが望ましいでしょう。

信頼できる日系不動産会社のサポートを受けての検査立ち会いがオススメ！

立会時の検査報告書の一部　 建物の外観から周辺環境、修繕箇所をまとめています

つい2日前にも、他の日系不動産会社でタイのコンドミニアムを購入された方から依頼をいただき、有料で引渡し前の検査から登記までお手伝いしてきました。こうしたサポートは責任も重大ですし、検査報告書(上写真)を出しているため、料金も安くないのですが、最近は自社購入の方以外からの依頼も増えています。

インスペクションで不備が見つかった場合、数日後に再度現場の確認をする必要があります。タイ在住の方ならともかく、日本から数日間の予定で来タイされる場合は日程的に厳しいでしょう。タイの不動産に詳しく、信頼できる日系業者を見つけて、一緒に検査立ち会いをしてもらうことをオススメします。

検査のポイントは自分が実際に住む際に、行う動作を再現してみること。これに尽きます。

タイのコンドミニアムを購入され、今後引渡し前の検査や登記が控えている方、 ビジネスなので費用はいただきますが、タイ不動産のプロとしてサポートさせていただきます。お問合せフォーム から、ご連絡下さい。

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タイ有数のビーチリゾート・パタヤ。有名なパタヤビーチの南に、ジョムティエンと呼ばれるビーチがあります。パタヤビーチは開発が進んでいる上、観光客で騒がしいこともあり、タイ人が好んで訪れるのは、北のナクルアビーチか南のジョムティエンビーチでしょう。

パタヤの地方英字新聞『Pattaya Mail』(パタヤ・メール)紙に、ジョムティエンビーチの交通規制に関する報道がありましたので、今日はそちらをご紹介します。

ジョムティエンのビーチ・ロードが11月12日より一方通行に

パタヤのジョムティエン・ビーチロード、一方通行開始の掲示が掲げられた。

ジョムティエン・ビーチロードが11月12日より、一方通行となることが決定された。一ヶ月間のテスト運用を経て、交通の流れを改善できるようであれば、正式運用となる見込みだ。

ソイ・チャヤプルック(Soi Chaiyapruek)からハヌマーン像(Hanuman Statue、タイの神様)までが一方通行規制となる予定。北向きはジョムティエン・セカンドロードを通る流れとなる。

パタヤ・ビーチロードで十年前に実行されたように、車両レーンを倍増することでツアーバスの通行を可能にし、ミニバンやタクシーが車線の半分を塞がないように変更することが決まっている。

一方、住民やミニバンの運営者、パタヤビジネス&ツーリズム協会並びに軍関係者らは、8月26日に開かれた会合に参加し、この提案に対する異議を唱えていた。

彼らはパタヤビーチとの違いを挙げ、ジョムティエンのビーチロードとセカンドロードは比較的近くにあることや、2路の主要な連結道路はチャヤプルック通り(Chaiyapruek)とブンカチャナ通り(Bunkachana)しかないことを突いている。

この変更によって、移動により時間がかかり、困難を生じるだろうと懸念を表明した。

(出所:Pattaya Mail “Jomtien Beach Road goes one-way Nov. 12 – for a month” 筆者翻訳・要約)

ジョムティエンの交通規制は街にどういう影響を与えるか？

ジョムティエンビーチの南はゆったりとした時間が流れる

パタヤ不動産も紹介している僕としては、今回の交通規制は街にとってプラスの影響があるだろうと見込んでいます。もともとジョムティエンはビーチ沿いにのみお店やレストランがありましたが、畑だった場所が切り開かれ、今ではセカンドロードと言う通りが出来ています。

これまで相乗りタクシーや大型バスがあまり通らなかった道に、車の流れが発生すれば、そこに住む人も増えることでしょう。現在、手狭になったパタヤビーチから周辺へと街の規模が拡大しつつあり、ジョムティエンも今後の開発が楽しみなところです。

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