タイ不動産購入・投資の手引き
バンコクのコンドミニアム投資を中心に、おすすめエリアや価格帯をご紹介します。タイ不動産の基礎的な知識は下記のページをご参照ください。
タイ国内では原則として外国人は土地所有できません。外国人(個人)が不動産購入する場合、建物種別には、戸建て、アパートメント、コンドミニアム(日本のマンションに相当する区分所有)がありますが、区分所有のコンドミニアムのみが購入の対象となります。
▼タイ不動産におけるコンドミニアムとアパートメントの違い (参考)
※(グロビジ！)タイ不動産のページでは、タイのコンドミニアム投資に関してご紹介します。タイ不動産の賃貸に関しては下記のページを参照ください。
- タイ・バンコクでの賃貸アパートの探し方。賃料は1.5万円から！
- タイでコンドミニアムを借りるには？パスポートと賃料3か月分だけで簡単に移住できるよ！
- 【バンコクに移住するならココ！「2万バーツ以下」おすすめコンドミニアムまとめ。
タイのプレビルド物件と完成済みコンドミニアムのどちらを買うべきか？
建設中のプレビルド物件と完成済みコンドミニアム
タイ不動産には、竣工前の「プレビルド物件」と、「完成済み物件」の2つに大別されます。2017年2月時点におけるタイ不動産マーケットを考えると、割安な完成済み物件(新築・中古を含む)がオススメ。理由としては下記の通りです。
- 新発売プレビルド物件の発売価格上昇(土地評価で地価が上昇中)
- ASEANの経済成長にともなう建築コスト(資材+人件費)の上昇
- 売り急ぐオーナーからの出物がある
- 新築に比べ高利回り、家具・家電付きで即運用可能な物件も
但し、完成済み物件を購入する際は予約から1か月以内に現金をタイへ送金し購入⇒登記手続きを完了させる必要があります。一方、プレビルド物件の場合、バンコク不動産なら物件価格の約25%を支払い、竣工時に残額支払いとなるため、手持ちの資金をあまり使いたくない場合はプレビルド物件が良いでしょう。
タイ不動産の平均利回りについて
タイ不動産の一般的な利回りは5～6%、地価上昇が著しい2015年以降に発売された新築プレビルド物件では、売出価格の上昇もあり利回り4%という物件も出ています。3番のような割安物件を購入することで、高利回りを実現できる可能性は高くなります。「不動産投資の王道は安値で買う」こと。それ以上の投資戦略はありません。
タイ不動産の平均利回りや融資(住宅ローン)については、下記のページを参照ください。
▼「利回り」と「融資」、タイ不動産で最も聞かれる質問に回答します
タイ不動産購入時のリスクについて
タイ不動産購入時のリスクは主に4点あります。政治や為替のリスクは読みづらいですが、円高のタイミングを狙って投資しましょう。インカムゲイン＋キャピタルゲインの他、円安時に売却できれば為替差益も期待できるのがタイ不動産です。
- プレビルド物件の未竣工リスク…ディベロッパーの選定を厳格に
- 冠水・洪水リスク…冠水しづらいエリアを選ぶ
- 政治リスク…新国王(ラーマ10世)も決まり、しばらくは安定的か
- 為替リスク…円高時に不動産を取得する
物件の竣工リスクはディベロッパーの選定、洪水リスクは冠水しづらいエリアを選ぶことで回避可能です。洪水しやすいエリアについては以下の記事で詳しく書いています。
▼タイのリスク「洪水」を考える。アソーク通りが完全に冠水し、アソーク川と化した！
バンコクのコンドミニアム投資をする際の予算別おすすめエリア
- コア型投資…賃貸収入を主目的とする不動産投資。低利回りだが一等地で安定しており低リスク
- コアプラス型投資…賃貸収入と値上がり益の両方をバランスよく狙う
タイ不動産に投資する場合、予算別にどの投資タイプを選ぶかを選びます。不動産投資は何種類かに分別されますが、タイ不動産投資をはじめてする際は上の2つの型が入りやすいでしょう。まずは小さく始めて、拡大することをお勧めします。
一方で、移住や別荘など自己居住用にタイのコンドミニアムを購入する場合は、予算に応じたエリアでご自身が満足行く物件を見つければ良いでしょう。投資に比べると、空室リスクや出口戦略を考える必要が減少するため探しやすくなります。
「コア型投資」の対象エリアは、東京の都心5区に相当。バンコクのスクンビット地区なら、プロンポン・トンロー一帯、アソーク・エカマイ駅周辺です。日本人テナントを対象と考えれば、日本人学校の送迎エリアという一等地で安定しており低リスクと言えるでしょう。予算は2,000万円～です。
オススメ物件：Ashton Asoke (アシュトンアソーク)
アソーク・プロンポン・トンロー地区の街並み
「コアプラス型投資」は、東京なら目黒区・品川区・世田谷区などに相当。１等地ではないものの、賃貸需要が見込めるエリアです。バンコクならプラカノン・オンヌットがイメージに近いでしょう。賃貸収入と値上がり益の両方をバランスよく狙います。価格帯は1,000万円～2,000万円前後。
オススメ物件：ideo Mobi Sukhumvit (アイデオモビ・スクンビット)
プラカノン・オンヌットの街並み
1,000万円以下であれば、再開発が進むウドムスック・バンナー・ベーリン地区の物件になります。今後の成長に応じて値上がり益が見込めますが、空室リスクはバンコク中心部に比べ上昇します。利回りはさほど期待せず、5年以上の保有を前提にした投資がオススメです。
オススメ物件：NICHE MONO Sukhumvit-Bearing (ニーチェ モノ ベーリン)
バンナー・ベーリン地区の街並み
バンコク不動産の各エリア解説は、下記の記事よりご覧ください。
▼バンコク不動産エリア別投資ガイド～都心部編～
▼バンコク不動産エリア別投資ガイド～郊外編～
タイ人の買いたい不動産は戸建て⇒コンドミニアムにシフト？
日本の高度経済成長期にあった「郊外庭付き一戸建て」を購入するという夢は、バンコク郊外の地価上昇や都心部の渋滞悪化によりタイでも難しくなっています。その結果、都内のコンドミニアム(区分所有)がアッパーミドルに人気となり、彼らによる賃貸需要や富裕層による投資需要を満たしています。
“アジアの中では僕は最もタイに注目している。(中略)、まずタイは物価が安定し、失業率も低い。失業率は1%以下だ。この水準は周辺国で飛び抜けている。この失業率の低さの背景には、農業の存在がある。(中略)そしてタイ経済の成長の源泉は、積極的な外資流入による輸出指向工業化だ。「進出しやすさ」と「輸出指向」という、グローバルで利を取りやすいポジションを自ら選ぶことで、タイは大きな成長を遂げたのだ” 堀江貴文 『君はどこにでも行ける』
タイの土地面積の単位について
タイ王国ではライやタランワーなど、日本では馴染みのない面積単位を用います。日本人も購入できるコンドミニアムは、住戸部分の面積単位として平方メートル(㎡)表記ですが、敷地面積等はライやタランワー表記となります。
- 1ライ＝1,600平方メートル(＝400タランワー)
- 1タランワー＝4平方メートル
面積単位を覚える必要はありませんが、敷地の広さを知りたい場合など把握しておくと便利です。地価公示にもタランワーは用いられ、下記のように表記されます。
『バンコクで最も地価が高いのはサイアム、チットロム、プルンチット地区。公示価格は1ワー(=4平米)あたり190万バーツ』
バンコク都市交通計画、今後10年でASEAN随一の成長遂げる
2015年12月現在のバンコク都市鉄道と、2032年までの計画 (赤丸はサイアム・シーロム・アソーク)
再開発エリアとして注目は、ラマ4世通り・ラマ9世通り
ラマ4世通り沿いで2016年3月に開業したSuanplern Market(左)と、2016年6月に開業したオフィスビルFYIセンター
交通インフラの開発だけでなく、オフィスビル・ショッピングモールを中心に都市の再開発計画もあります。2015年はラマ9世通りが注目され地価や物件価格の高騰が見られました。
2016年以降はラマ4世通りに注目しています。スクンビットとシーロム・サトーンと呼ばれるCBD(ビジネス中心街)をつなぐ接続するプロンポン・トンロー周辺の物件は潜在価値が高いでしょう。立地など詳しくは下記の記事を参照ください。
▼バンコク・ラマ4世通りの再開発計画が進展、今後5年で約3,000億円を投資
▼バンコクにアジア最大「125階建てビル」が建設される！タイの超高層ビルをまとめてみた。
さらに少し先を見据えて投資する場合は、2018年頃に充実するウドムスックやバンナー地区なども面白いかもしれません。まだ空室リスクは高く、リスクをある程度許容できることが前提ですが。
2017年のタイ不動産市場の成長予測
タイの新聞各紙によると2017年のタイ不動産市場は、不動産開発大手の大半が5%～10%の成長を予測。また、交通インフラの開発に伴い「今後10年間は3%～7%の成長を続けるだろう」との見通しも出ています。2016年以前については下記記事を参照ください。
▼タイ不動産、2016年の見通し。オンヌットが購入希望者の関心首位に
▼タイ不動産ディベロッパー社長インタビュー！「2015年の不動産市場はこうなる」 (参考)
(グロビジ！)タイ不動産おすすめ書籍
バンコク不動産投資-タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識
タイ不動産メールマガジン
“あなたのチームに専門家がいなければ、長期的にはたいてい損をすることになる。専門家の不在は物件探しや評価、交渉にそれだけ多く時間がかかり、あなたの貴重な時間が使われ、優良な投資のチャンスが失われる” ケン・マクロイ
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