ウクライナの首都キエフの不動産を見てきました。今回は某日本企業が現地での開発を考えており、1度目の訪問で出会った弁護士や会計士、ディベロッパーなど専門家を紹介する視察旅行。
ウクライナは人口4,500万人(世界32位)の人口を誇り、首都キエフには約280万人が暮らしています。キエフの不動産事情を調べてきましたので、早速見てみましょう。
キエフ不動産、物件価格は首都中心で1,000万円～
(写真) ウクライナ最大手の不動産ディベロッパー事務所。創業約35年、6年前に住宅事業へ進出
ウクライナ不動産の見学、まずはプレビルド物件から。CBDの高層高級物件で1,000万円程度～。ウクライナではコンドミニアムとは呼ばず、区分所有物件はアパートメントと呼びます。
キエフ不動産の平米単価を乱暴に言えば、都心部は約5万グリブナ(約22万円)／㎡、郊外は約2.5万グリブナ(約11万円)／㎡でした。下記記事に書いた通り、通貨が暴落した分、かなり割安に感じます。
ウクライナでの住宅ローン金利と利用について
ウクライナの銀行が提供する住宅ローンは現地人向けでも金利18～22%。最初の数年は6〜8%で借りられますが、徐々に金利上昇する仕組み。訪問した会社の契約書はウクライナ語でした。
現地ウクライナ人が銀行ローンを利用するか？答えはNO。2014年以降の不況もあり、銀行に対する信頼が低く、住宅を買う際はディベロッパーが提供するローンを利用するのが一般的です。
なお、最近は10%前半の低金利ローン(現地ではそう呼ばれる)も出てきました。
ドニエプル川の内側と外側
東京やバンコクでも同様ですが、都心部から見た「川向こう」となると地価や街並みが大きく変わります。ウクライナの首都キエフではドニエプル川がそれにあたります。ちなみに駅の構外はこんな感じ。
キエフ郊外であれば数百万円～不動産を買うことが可能。私のウクライナの友人たちも大半が都心部まで電車で20分～30分圏内に暮らしています。
ドニエプル川の内側は不動産価格も高い、キエフCBD
キエフCBD(ビジネス中心区)と言えば、ドニエプル川の東側3区を指します。大雑把に言えば下記地図のポイントを中心とした周辺3区。一方、川向こうと言えばドニエプル川を越えた西側地区。
ちなみにキエフCBDの不動産価格は約1,000万円～。やはり通貨下落が大きく影響し、不動産価格は割安感があります。
ウクライナでも不動産の登記制度はありますが、デューデリジェンスは外国人個人では困難。専門化の協力が必要かつ、非居住者に対する通貨管理規制などが存在します。
ウクライナ不動産見て来ました。独立広場から車で15分。住宅街のアパートメント。25階の部屋だけど、中国人オーナーが光熱費払わずエレベーターボタンを抜かれ、17階から階段で上がる羽目に。築10年の約50平米で家賃6万円。包丁の飾り方が斬新で素敵でした pic.twitter.com/yf3OKOn5Jz
— 板野 雅由 @ Bangkok (@dexter4620) 2017年9月17日
ウクライナ不動産、複雑な投資要件をどうクリアするか？
今回の視察で大まかな事情は分かりましたが、不動産投資をして賃借／売却できる実需層がどの程度存在するか？今後の継続調査が必要です。ウクライナの経済状況はまだ悪く、回復には時間がかかりそう。
しかし投資家目線で見ると、冷え込んでいるマーケットや為替はチャンスとも言えます。バフェット氏の「歓喜の中で売り、悲観の中で買う」という言葉を当てはめるとヒントがつかめるでしょう。
ウクライナ投資の基礎情報レポートを公開中
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https://note.mu/dexter4620/n/nb2364a8ec506
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