バンコクCBDの地価が上昇、過去最高はチットロムの土地

タイの首都バンコクの土地価格が上昇を続けています。CBD(ビジネス中心街区)の土地価格はすでにASEAN域内でも高い水準にありますが、立地の良い土地は売主も強気です。

今日は『バンコクポスト』の記事より、バンコク都心部の土地価格に関する情報を紹介します。

いまだ上昇するCBDの土地価格

バンコクの中央ビジネス地区（CBD）における土地価格はすでに高い水準にあるが、今後さらに高くなることが見込まれている。2016年CBDの平均土地価格は6.4％上昇し、2015年には過去最高額の1平方ワー(=4㎡)あたり191万バーツを記録した。

不動産コンサルタント会社 Colliers International ThailandのアソシエートディレクターであるSurachet Kongcheep氏によれば、サイアム～アソーク駅までのBTSスカイトレイン沿いの土地は減少しており、提示価格を1平方ワーあたり200万バーツ以上に引き上げているという。

「BTS沿いのサイアム～アソーク内における大通りの地主で、1平方ワーあたり200万バーツ以下の価格を提示したものは昨年より一人もいない。これまでの最高提示額は、プルンチット通りの250万バーツだ」と彼は話した。しかしながら、2015年の1ワー／191万バーツの取引以降、200万バーツを超える土地の売買はない。

バンコクで最高価格となった土地取引のゆくえ

バンコクで最高の土地価格を示現した取引とは、タイ証券取引所(SET)上場ディベロッパーSC Asset社によって買収された、バンコクのデパート「セントラル・チットロム」の向かいにあるチットロム通りの土地だ。同社は昨年より１平方メートル平均35万バーツという価格でラグジュアリーコンドミニアムプロジェクトを発売した。

「土地開発業者たちは優良な土地を買うにも最高限度額を設けている。その土地でのコンドミニアムプロジェクトが先々高値で売れる可能性があると分かれば、例えそれが高値であろうがすぐ買うであろう。」とSurachet氏は述べる。

「それらの地域で高級コンドミニアムプロジェクトの開発をする業者には、SC Asset, Sansiri とAnanda Developmentも含まれる。もし彼らが新たな土地の購入を続けるなら、それはつまり、彼らが現在販売する商品価値が上がっているということだ」と述べた。

平米30万バーツ超のコンドミニアムに対する需要は限定的

トンロー通り沿いで発売中の平米30万バーツを超えるプロジェクト、 Khun by Yoo (Sansiri)、The BANGKOK (Land & House)

「１㎡あたり30万バーツを超えるコンドミニアムに対する需要は限られており、昨年の終わり頃からはそうした土地での売買は行われていない」とSurachet氏は話す。

2017年のバンコク首都圏の土地価格は平均4%上昇と予測

不動産コンサルタントのAgency Real Estate Affairs(AREA)によると、今年のバンコク首都圏の土地価格は、昨年同様で平均４％上昇するとされている。土地価格上昇率は2015年は3.2%であるが2014年の3.5%、2013年の4.6%と年々ダウンしている。

バンコクで最も地価が高いのはサイアム、チットロム、プルンチット地区

2016年終わりの土地最高価格はサイアムスクエア、チットロム、プルンチットで１ワーあたり200万バーツだった。今年の終わりには6.5%上昇し、213万バーツまで上昇すると予想されている。

昨年の最高上昇がスクンビットのアソーク通り地区付近で27％上昇、1ワーあたり140万バーツであった。次点は25％上昇し１ワーあたり30万バーツになったトンブリ地区ラチャダーピセーク通りのタープラにある、ショッピングモールモール付近の土地だ。

「スクンビット－アソークは、土地開発用地が不足したために最高額を記録した」と、AREAの取締役であるChamnong Buakai 氏は語った。

タイの土地評価額で最も価格が高いのはシーロム通り

タイ王国Treasury Department による2016〜2019年期の評価額では、サイアム周辺の土地は1ワーあたり90万バーツで、唯一シーロム通りに次ぐ価格である。

バンコク首都圏における最も安い土地は、Lam Luk Ka エリアの Liab Khlong 13 Road KM5 の2,600バーツであり、これはこの地域には新たな土地開発が起こるほどのインフラが整っていない事が原因だ。

ラマ4世通りの発展が予想される

「ラマ4世通りのサトーンからサムヤン交差点までにおける土地は新たな発展が期待されるエリアであり、少なくとも２つの大きなプロジェクトが開発されると予想されている」と、Chamnong氏は話す。

ラマ4世通りのの土地価格は、1ワーあたり約40〜50万バーツ。BTSグリーンラインのラマ3世通りからワチャラポル間の工事が始まれば、100万バーツまで上昇するだろうとAREAは予想する。

タイ証券取引所(SET)上場のホテルグループ、Dusit Thani社のSETへの報告書によれば、デュシタニホテルがあるラマ4世通りとシーロム通りの角地、23.5ライの区画は、Dusit社に30年間で73億3000バーツでリースされている。1ワーあたり78万バーツである。

(出所: Bangkok Post “CBD land prices still increasing” グロビジ！翻訳・要約)

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あああ

出所：土地代データ

本記事で登場した「1平方ワーあたり191万バーツ」とは、1㎡当たり約155万円。東京で例えると都心5区には及ばないものの第6位。スクンビット21は1㎡当たり約115万円、エカマイなら約81万円です。

開発の場合、高層物件で販売床面積を多く取れば、1戸あたりの販売平米単価は安くなります。トンローで合弁開発した168 Sukhumvit 36は8階建てですが、これは土地を安く仕入れたので売価13万バーツ台～と安くできました。つまり土地を安く買うことは重要ですが、高層の物件であれば地価は販売価格にさほど影響しません。

なお、記事末で発展が予想されているラマ4世通りは、プラカノンとフアランポーンを接続する幹線道路。スクンビットとシーロムという3大CBD(残り一つはサイアム)の2カ所を結ぶ重要な通りです。詳しくは下記記事を参照ください。

▼ラマ4世通りがバンコク総合設計開発の新名所に

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いたのま

バンコク在住、タイ不動産のラ・アトレアジア（タイランド）元代表。2013年にバンコクへ移住し、不動産仲介会社設立。バンコクのコンドミニアム「168 Sukhumvit 36」をJV開発後、退任し日本に帰国。現在はウクライナ・モンゴル・ラオスなどの不動産事業を手掛ける。岡山県倉敷市出身。

バンコクCBDの地価が上昇、過去最高はチットロムの土地